Categoria: Notariando

Dallo straordinario sodalizio artistico di Battisti e Mogol è nata una canzone immortale che ci ricorda l’importanza delle emozioni.

Ma perché mai uno studio notarile dovrebbe interessarsi di un tema psicologico, apparentemente lontano dal diritto immobiliare, societario e successorio e dall’operatività quotidiana?

Ebbene, le emozioni sono di enorme interesse per gli studi notarili perché costituiscono il motore del comportamento delle persone. Se non bastasse l’evidenza schiacciante dell’etimo, eccovi qualche esempio.

Pensiamo alla gioia che prova il notaio o l’assistente quando un cliente riconosce un lavoro ben fatto. Una piccola lode, o un piccolo omaggio, che risultano spesso molto più appagante di qualsiasi incentivo economico. Gratificazioni che possono motivare un collaboratore anche molto a lungo.

O ancora al passaparola positivo del cliente che, ricordando del trattamento umano e compassionevole che ha ricevuto nella gestione della pratica di successione di un caro congiunto parla bene dello studio a tutto il suo entourage di amici e conoscenti.

Ma le emozioni che si possono ritrovare all’interno di uno studio non sono sempre e solo piacevoli.

La rabbia, quando l’assistente notarile si innervosisce per la pressione di un cliente che ha urgenza di fissare l’appuntamento per la stipula. La paura, nelle sue molte sfaccettature.

La paura del cliente che si affaccia per la prima volta alla soglia di uno studio notarile e deve appena sviluppare il rapporto di fiducia con il professionista.

Negli assistenti notarili, una tra le più comuni è la paura di sbagliare, che può frenare la produttività fino a paralizzare chi lavora al punto di non riuscire a prendere più alcuna decisione.

Ma c’è anche la paura, che può diventare ansia, di non farcela a reggere una mole di lavoro straordinariamente alta o di non riuscire a completare in tempo un atto già fissato in stipula.

Non possiamo non citare la paura del nuovo e di non riuscire a imparare, o di dover rallentare e lasciare indietro il lavoro, di fronte ad un cambiamento lavorativo importante come il cambio della suite del software notarile o delle proprie mansioni all’interno dello studio.

L’effetto delle emozioni positive e negative è spesso sottovalutato dal notaio che misura il comportamento dei collaboratori sulla propria capacità di gestione emotiva e del cambiamento, che sono di solito molto più sviluppate di quelle degli assistenti notarili. Fin dai tempi del concorso il notaio sviluppa una grande resilienza emotiva.

Alle volte l’emozione non viene esternata, ma non per questo è meno importante.

Si pensi a quando un collaboratore particolarmente coscienzioso sbaglia e si arrabbia con sé stesso fino all’autoflagellazione, con il notaio costretto a tirarlo su di morale invece che a rimproverarlo.

Per migliorare la gestione dello studio notarile, occorre quindi considerare sempre che le persone con cui interagiamo nell’attività quotidiana hanno contemporaneamente un lato razionale ed un lato emotivo. Viene a mente il commercialista che si sente sminuito perché non ha immediata attenzione da parte del notaio ma viene dirottato su un collaboratore.

Le emozioni sono contagiose, quindi il notaio deve stare molto attento a quello che dice e a come lo dice.

Quando il notaio entra in studio i collaboratori lo guardano e dal linguaggio del corpo cercano di decifrare di che umore è, per decidere a loro volta di che umore diventare. Un titolare di studio dovrebbe affrontare un corso di recitazione, per convogliare sempre positività quando entra in studio, mentre spesso è lui o lei a indurre demotivazione e rassegnazione magari sfogandosi apertamente.  

Quest’ ultimo esempio ci dimostra che le emozioni non sono immutabili, non dobbiamo per forza subirle ma possiamo almeno in una certa misura influenzare sia le nostre che quelle altui.

Per migliorare la nostra capacità di gestire le nostre emozioni e di identificare ed influenzare quelle altrui possiamo oggi far riferimento ad un ampio bagaglio di tecniche di tipo psicologico e di coaching, che il notaio può trasmettere anche ai suoi collaboratori, in modo da migliorare non solo le relazioni tra il titolare dello studio e gli assistenti ma anche le interazioni tra pari.  

Gestire anziché subire le emozioni nello studio notarile conviene davvero a tutti: meno stress, più produttività, più benessere.

Michele D’Agnolo, Executive Consultant – Intuitus Network

Accertamento della proprietà per usucapione

     1 Inquadramento e fondamento

1.1 Uno dei valori cardine dell’ordinamento, al quale costantemente mira il legislatore, è la certezza e sicurezza dei traffici giuridici della circolazione dei beni. L’epoca contemporanea, definita liquida per il suo manifestarsi palesemente fluido e privo di punti di riferimento, induce il legislatore ad interrogarsi sulla valenza degli attuali strumenti giuridici in tema di acquisto della proprietà e certezza del diritto.

1.2 Nel nostro ordinamento vi sono due modi di acquisto della proprietà: a titolo derivativo e a titolo originario.

Per acquisto a titolo derivativo della proprietà si intende il trasferimento, da un soggetto ad un altro, del diritto per atto tra vivi (ad esempio compravendita, permuta, donazione) o mortis causa (per successione legittima o testamentaria).

L’usucapione è, invece, un modo di acquisto della proprietà a titolo originario: ovvero una situazione di mero fatto, il possesso, consolidatasi nel tempo in una situazione giuridica definitiva, che sia, in quanto tale, certa e stabile e, dunque, opponibile nei confronti dei terzi.

1.3 L’ordinamento distingue fondamentalmente tre fattispecie di usucapione: ordinaria, abbreviata e speciale. Quest’ultima, di applicazione residuale, è disciplinata dall’art. 1159-bis c.c. a tutela della piccola proprietà contadina, non si applica a qualsivoglia terreno agricolo, ma solo nei casi individuati nel suddetto articolo. L’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale si compie in quindici anni se ordinaria, in cinque anni se abbreviata.

L’usucapione abbreviata su beni immobili si realizza con il decorso per dieci anni di possesso continuato, pacifico ed ininterrotto, ai sensi dell’ 1159 c.c. da parte di un soggetto che pur affermandosi, in buona fede, titolare del diritto di proprietà sul bene immobile, non lo sia effettivamente. In altri termini l’usucapione abbreviata su beni immobili può essere utilizzata quando un soggetto, in buona fede, ha acquisito il bene con atto trascritto nei registri immobiliari, solo astrattamente idoneo all’acquisto della proprietà, in quanto l’alienante non era effettivamente proprietario, pur apparendo tale all’esito di una valutazione caratterizzata da media diligenza.

Ad esempio non titolo idoneo, proprio in quanto non produttivo di alcun effetto, il titolo nullo.

L’acquirente, per essere in buona fede, non deve essere consapevole di ledere il diritto altrui, e precisamente di ledere il diritto dell’effettivo titolare del diritto venduto o alienato ad altro titolo. L’usucapione abbreviata su beni mobili iscritti nei pubblici registri si compie, invece, con il decorso di tre anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.

L’usucapione ordinaria per diritti reali su beni immobili, tra cui il diritto di proprietà, ai sensi dell’art 1158 c.c., si realizza con il decorso per venti anni di possesso continuato, pacifico ed ininterrotto, non necessariamente in buona fede. Non è dunque necessario che il soggetto usucapente ignori di ledere il diritto altrui, ma è sufficiente ponga in essere una situazione possessoria in difetto di clandestinità e di violenza.

Per i diritti reali su beni mobili l’usucapione ordinaria si compie invece con il decorso di dieci anni ai sensi dell’art. 1161 c.c.

1.4 Fondamento dell’usucapione è, dunque, una particolare situazione di fatto, il possesso, esercitato in modo continuato, pacifico e senza interruzioni sulla cosa da parte di colui che, attraverso tale prolungata signoria, ne diviene in concreto il titolare effettivo del diritto di proprietà.

Ciò avviene anche ove non ricorra il cosiddetto animus usucapiendi, ovvero l’intenzione di pervenire all’acquisto del diritto di proprietà in quanto necessario e sufficiente il solo animus rem sibi habendi in altri termini la volontà di tenere la cosa per sè, come se fosse propria.

Pertanto, una volta acquisita per usucapione la titolarità del diritto di proprietà il possessore, ormai proprietario, viene investito, fra le altre, della facoltà di disporre del bene.

1.5 Quale acquisto a titolo originario l’usucapione sovviene non solo a ragioni di certezza del diritto, divenendo punto fermo nel sistema delle trascrizioni idoneo a dirimere gli acquisti fra più aventi causa dallo stesso soggetto, bensì agevola significativamente la prova della posizione proprietaria e consente di trascurare tutte le vicende precedenti relative al bene, così da evitare la c.d. probatio diabolica, ovvero la dimostrazione di aver acquistato dall’effettivo titolare del bene per aver, quest’ultimo, a sua volta acquistato dal precedente, effettivo proprietario, e così via via fino a risalire ad un momento indefinito: prova estremamente ardua, perfino a volte irrealizzabile.

       2.Qualificazione giuridica

2.1 Prima dell’introduzione della norma di cui al n.12-bis dell’art. 2643 c.c. l’usucapione era una modalità di acquisto a titolo originario che per poter essere trascritta nei registri di pubblicità immobiliare, richiedeva una pronuncia giudiziaria, ovvero una sentenza, la cui trascrizione, regolata dall’art. 2651 codice civile, aveva valore di pubblicità notizia.

La Legge 9 agosto 2013, n. 98 ha, tra le altre novità, introdotto al 1 comma dell’art. 2643 c.c., il n. 12 bis, che fa obbligo di trascrivere l’accordo di mediazione con cui si accerti l’usucapione mediante sottoscrizioni autenticate da un pubblico ufficiale.

Tale novella pertanto supera le precedenti chiusure giurisprudenziali e dottrinarie verso la trascrizione di accordi privati diretti ad accertare l’usucapione, ma è necessario porre l’attenzione sulla portata di tale pubblicità. Si rende, pertanto, necessario comprenderne la reale funzione e cogliere le rilevanti differenze che intercorrono tra le ipotesi dell’accertamento giudiziale e negoziale dell’usucapione.

2.2 L’introduzione del n 12 all’art. 2463 c.c. pone l’usucapione al centro di una pluralità di fattispecie che realizzano effetti diversi sia tra le parti che rispetto ai terzi ad esempio:

-l’usucapione potrà essere oggetto di una pronuncia giudiziaria e la sua trascrizione produrrà gli effetti previsti dall’art. 2651 c.c.;

-l’usucapione potrà essere oggetto di un accordo accertativo autenticato da un pubblico ufficiale e la sua pubblicità, ex n. 12-bis dell’art. 2643 c.c. avrà gli effetti di cui all’art. 2644 c.c. laddove sia rispettato il principio della continuità delle trascrizioni, ovvero potrà avere meri effetti prenotativi, ai sensi dell’art. 2650 c.c., laddove il soggetto usucapito che ha sottoscritto l’accordo non risulti legittimato in base ad un titolo debitamente trascritto nei registri immobiliari;

-l’usucapione potrà essere oggetto di un accordo transattivo autenticato da un pubblico ufficiale soggetto a trascrizione ai sensi del n. 13 dell’art. 2643 c.c. ed i cui effetti saranno regolamentati dagli artt. 2644 e 2650 c.c.;

-l’usucapione potrà essere oggetto di un atto negoziale di mero accertamento, anche unilaterale, autenticato da un pubblico ufficiale che potrà essere trascritto ai sensi dell’art. 2645 c.c., che ha arricchito il suo contenuto in ragione dell’introduzione del n. 12-bis dell’art. 2643 c.c..

2.3 Il negozio di accertamento nasce come elaborazione dottrinale ed è ritenuto dalla giurisprudenza ammissibile in quanto assolve una funzione meritevole di tutela, ai sensi del secondo comma dell’art 1322 c.c., per la sua idoneità a concorrere alla risoluzione potenziale di conflitti d’interessi, analogamente alla transazione sebbene con modalità ed effetti diversi.

Quindi l’atto di riconoscimento (o negozio di accertamento) sia all’interno di una procedura di mediazione conciliativa, che come atto autonomo, anche se trascritto, non potrà, costituire titolo su cui fondare il diritto di proprietà ma, semmai, potrà dare certezza, limitata alle parti dell’accordo dell’esistenza di uno o più presupposti previsti dalla legge ai fini del perfezionamento dell’usucapione.

Considerato che l’art. 2645 c.c. dispone che “[…] deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall’articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643 […]”, sarà logica conseguenza non solo la ricevibilità di atti che abbiano lo stesso contenuto di un accordo di mediazione che accerti l’usucapione, ma anche la loro trascrivibilità in base al combinato disposto degli artt. 2643 n. 12-bis e 2645 c.c..

2.4 Esiste un divario di effetti tra la trascrizione dell’accordo di mediazione che accerti l’usucapione (ovvero del negozio di accertamento o negozio transattivo) e la trascrizione della sentenza che realizzi analogo accertamento.

Quest’ultima resta disciplinata dall’art. 2651 c.c. e assume valore di pubblicità notizia ed il conflitto tra acquirente a titolo derivativo e usucapiente va sempre risolto a favore di quest’ultimo, a prescindere dalla trascrizione della sentenza che accerti l’usucapione e dalla sua anteriorità rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo.

Le regole che governano la trascrizione dell’accordo di mediazione che accerti l’usucapione (ovvero del negozio di accertamento o negozio transattivo) sono quelle disciplinate dagli artt. 2644 e 2650 c.c., volgendosi questi a regolare la soluzione dei conflitti tra più aventi causa dal medesimo soggetto e sancendosi con essi il principio di continuità delle trascrizioni.

2.5 La scelta di introdurre gli accordi di mediazione nel regime di pubblicità dichiarativa di cui all’art. 2643 c.c. enuncia la preoccupazione del legislatore che le norme sulla pubblicità immobiliare rechino pregiudizio alle ragioni di chi non ha preso parte all’accordo.

All’accordo conciliativo ovvero al negozio di accertamento o transattivo compete una diversa e più ristretta portata, condizionata dal collegamento con la precedente proprietà, e perciò, diversamente dalla sentenza, non opponibile erga omnes. Trattandosi di atto di autonomia privata mediante il quale si accertano i presupposti dell’usucapione, la sua efficacia preclusiva non investe i terzi che vantino titoli trascritti o iscritti anteriormente alla trascrizione dell’accordo, ma resta opponibile alle sole parti dell’accordo e loro aventi causa.

Ne consegue che, ad esempio, il soggetto usucapiente di un accordo di conciliazione o di un negozio di accertamento o di una transazione non potrà prevalere sul creditore ipotecario che abbia iscritto il proprio titolo nei confronti di chi risulti titolare del diritto in base alle risultanze dei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione dell’accordo stesso.

Il legislatore ha subordinato l’opponibilità ed efficacia nei confronti dei terzi di questo peculiare negozio di accertamento al fatto della sua avvenuta trascrizione ai sensi dell’art. 2643, comma 12-bis, c.c., tanto nei confronti dei terzi acquirenti, quanto pure nei confronti dei creditori dell’ex proprietario e sottoscrittore dell’accordo, con cui una parte riconosce che l’altra parte ha usucapito un bene che era di sua proprietà, regolamentando così una vicenda che riguarda le sole parti ed è opponibile ai terzi soltanto nel rispetto del principio di continuità delle trascrizioni.

Se tale valenza viene attribuita un atto negoziale di accertamento nato da un accordo bilaterale, ancor minor portata viene attribuita al negozio di accertamento unilaterale, autenticato da un pubblico ufficiale, trascritto ai sensi del combinato disposto dell’art. 2645 e 2643 c.c. a favore del soggetto usucapiente e contro coloro che in precedenza erano titolari del diritto usucapito.

     3 Conclusioni

3.1 A conclusione di quanto esposto è inevitabile constatate come la semplice previsione della trascrizione del negozio di accertamento dell’usucapione ai sensi del combinato disposto dell’art 2645 e 2643, comma 12-bis, c.c. non riesce a risolvere tutte le problematiche connesse all’accertamento dell’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione. La sentenza di accertamento dell’usucapione e l’accordo di mediazione accertativo dell’usucapione (ovvero il negozio di accertamento o la transazione) sono due fattispecie che operano su due piani nettamente distinti quanto al contenuto e quanto agli effetti.

L’accordo di mediazione (ovvero del negozio di accertamento o negozio transattivo) nonostante l’efficacia inter partes dei suoi effetti ex art 1372 c.c., non potendo assurgere la propria efficacia erga omnes e dunque, non originando in capo al soggetto usucapiente un diritto nuovo, che travolge i diritti di terzi, come invece avviene per la trascrizione della sentenza accertativa dell’usucapione ai sensi dell’art. 2651 c.c., costituisce pur sempre un atto idoneo ad accertare i presupposti che la legge pone a fondamento dell’acquisto a titolo originario quale è l’usucapione.

3.2 In esito a tale ricostruzione è necessario ricordare che l’usucapione mantiene la sua caratteristica fondamentale di effetto legale e non negoziale di acquisto della proprietà pur in presenza di una pluralità di fattispecie, alcune delle quali poste in essere dall’autonomia privata, che ne accertino l’esistenza.

Infatti l’accordo conciliativo o il negozio di accertamento non avrà ad oggetto il trasferimento di diritti ma avrà ad oggetto l’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si fonda l’usucapione con effetti preclusivi tra le parti stesse e loro aventi causa. Rispetto ai terzi, invece, l’opponibilità dell’accordo stesso seguirà le regole degli acquisti a titolo derivativo disciplinati dagli artt. 2644 e 2650 codice civile.

     4 Profili pratici: menzioni obbligatorie e fiscalità

4.1 Il negozio di accertamento dell’usucapione del diritto di proprietà su beni immobili, anche unilaterale, deve essere corredato dalle menzioni sui trasferimenti immobiliari ai fini della loro trascrizione.

Si consiglia di introdurre, ad abbundantiam, le menzioni relative al trasferimento di diritti reali su beni immobili a pena di nullità.

Le dichiarazioni richieste dalla normativa urbanistica all’interno dell’atto dovranno essere rese non dal soggetto cd. “usucapito”, al quale è stato sottratto il possesso per un tempo significativo del bene stesso, ma dovranno essere rese dal soggetto usucapiente ossia da colui che afferma e rivendica la disponibilità ed il possesso del bene quale proprietario.

Medesima considerazione si può affermare anche per la dichiarazione di conformità catastale oggettiva richiesta per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, dall’art. 19 del Decreto Legge n. 78 del 2010 (convertito in Legge 122/2010), potendo non menzionare la conformità catastale soggettiva.

4.2 Il negozio di accertamento dell’usucapione del diritto di proprietà, anche unilaterale, è soggetto alle imposte di trasferimento a titolo oneroso sui beni immobili ai sensi dell’art 8 nota II bis Testo Unico Imposta di Registro (imposta di registro al 9% imposta ipotecaria e castale in misura fissa di euro 50 ciascuna).

In atto è possibile far richiedere i benefici fiscali previsti per l’acquisto a titolo oneroso della prima casa, o per la piccola proprietà contadina.

4.3 L’accordo di mediazione che accerta l’usucapione è esente da imposta di bollo, ipotecaria, catastale, e da tassa ipotecaria ai sensi dell’art 17 comma 2 D.Lgs n 28 /2010, sconta l’imposta di registro in misura proporzionale nel caso in cui il valore di quanto usucapito supera la soglia di euro 50.000,00 ai sensi dell’art 17 comma 3 D.Lgs n 28 /2010.

4.4 Il negozio di accertamento dell’usucapione, anche unilaterle, e l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione e viene trascritto contro i dichiaranti e a favore dell’usucapiente con voltura catastale automatica o manuale.

Bibliografia

Baralis G., Negozi accertativi in materia immobiliare, tipologia, eventuali limiti all’autonomia privata. Problemi di pubblicità immobiliare specie per il negozio che accerti l’usucapione. Usucapione “dichiarata” dal cedente ed atti dispositivi, Studio n. 176-2008/C,

Busani A., Imposta di registro, Milano, 2022

Krogh M., Usucapio libertatis e retroattività degli effetti dell’usucapione, studio n. 859-2008/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato in data 4 marzo 2009

Gazzoni F., La trascrizione immobiliare, 2, Milano, 1993

Petrelli G., L’evoluzione del principio di tassatività nella trascrizione immobiliare, Napoli, 2009

Cass. civ., Sez. II, 14/06/2000, n. 8122

Cass. civ., Sez. II, 11/02/2009, n. 3404

Cass. civ., Sez. II, 09/08/2001, n. 11000

Cass. civ., Sez. V, 12/05/2003, n. 7224

Cass. civ., Sez. II, ordinanza 20/01/2022, n. 1796

Chiara Mistretta,  Notaio in Brescia.

La comunicazione, piaccia o meno, ha un ruolo primario nel successo di qualunque iniziativa, a prescindere dal settore di appartenenza. Certo, se non ben salda ad un contenuto professionale di un certo spessore, anche la più solida delle strategie comunicative non potrà fare miracoli. Ma un ottimo professionista senza un’ottima comunicazione allineata alle caratteristiche del mercato rischia di essere presto o tardi sopraffatto.

Delineare una strategia comunicativa non significa tentare vender fumo ma di valorizzare al meglio agli occhi del pubblico le caratteristiche distintive dello studio: l’expertise, la reputazione, l’immagine, le relazioni, le esperienze, e così via. È mettere il cliente nelle condizioni di sapere che esistiamo, che possiamo sostenerlo, che possiamo essergli accanto. È  mettere nel cliente nelle condizioni, volendo, di poterci scegliere.

Uno degli strumenti della comunicazione più diffuso è rappresentato oggi dai social network, luoghi nei quali la stragrande maggioranza degli interlocutori attuali e potenziali dello studio (clienti,  partner, collaboratori, fornitori, ecc.) interagisce, si informa, si confronta, si connette, scambia idee e opinioni, condivide interessi e passioni.

I social network sono spesso considerati nell’immaginario di molti professionisti non propriamente conformi ai concetti di decoro e di dignità professionale. E in effetti non mancano esempi di comportamenti a di poco deplorevoli.  Tuttavia, va anche considerata anche da parte dello studio notarile la grande opportunità che essi offrono: creare un ventaglio di opportunità di dialogo e di incontro più che costruttive fino a quale tempo fa inimmaginabile.

Si tratta, in sostanza, di fare virtualmente in rete che quello che nella vita reale si chiama “fare pubbliche relazioni”: attraverso i social network è infatti possibile costruire e ampliare le relazioni, trasformare una semplice conoscenza in un rapporto duraturo,  in una opportunità di collaborazione, in una occasione di business.

Le tipologie di social network sono moltissime, ognuna con le proprie specificità e le proprie funzioni, il proprio linguaggio ma quasi tutte hanno in comune tre caratteristiche: la necessità di creare un proprio profilo, la possibilità di coltivare una rete più o meno ampia di relazioni e la possibilità di condividere e diffondere contenuti.

I social network che per la loro tipologia e diffusione sembrano più attraenti per la realtà dello studio notarile sono attualmente LinkedIn e Facebook. La presenza su LinkedIn ha come scopo principale quello di costruire e rafforzare una rete di relazioni con persone considerate affidabili nell’ambito del proprio contesto professionale. Facebook è da considerarsi un vero e proprio ecosistema (che comprende Instagram, Messanger e WhatsApp) che consente di aumentare la visibilità dello studio e di mantenere costantemente acceso il rapporto con i clienti attuali o potenziali dello studio.

A prescindere dalla piattaforma prescelta, per essere davvero efficace e usarla a proprio vantaggio sono indispensabili tre cose: dire cose interessanti, essere assidui e avere una linea editoriale allineata all’identità e all’immagine dello studio. Diversamente, si rischia un effetto boomerang i cui effetti potrebbero essere difficili da contenere. I social network hanno un proprio linguaggio e un proprio set di norme di comportamento da rispettare. Ecco perché è bene non improvvisarsi e affidarsi a figure professionali specializzate in grado di guidare lo studio non solo nella progettazione del proprio profilo ma soprattutto nella messa a terra dello strumento, per trarne il massimo beneficio possibile

Anna Lisa Copetto, Consulente di direzione presso Intuitus Network

ANCORA UNA INTERPRETAZIONE FISCALE AL LIMITE DA PARTE DELL’ AGENZIA DELLE ENTRATE che nega bonus prima casa per la rinuncia al diritto reale di abitazione.

L’agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 525 del 26 ottobre 2022, afferma apoditticamente che il negozio portante la rinuncia abdicativa senza corrispettivo (e quindi a titolo gratuito) al diritto reale di abitazione deve essere tassata, oltre che con l’imposta di donazione, con le imposte ipotecaria e catastale e le rispettive aliquote del 2% e dell’ 1%, da applicare al valore del diritto rinunciato, non ritenendo ammissibile l’agevolazione prima casa e quindi l’applicabilità in misura fissa delle imposte suddette.

Analizziamo dunque la portata dell’asserto della A.E. per verificarne la “bontà” giuridica.

La rinuncia negoziale (ad un diritto) può essere effettuata a fronte di un corrispettivo o in assenza dello stesso. Nel primo caso nessuno dubita che ci troviamo dinnanzi a un negozio giuridico bilaterale traslativo a titolo oneroso -vedasi nota 6 allo studio del C.N.N. num. 216-2014/c, che apostrofa la rinuncia come una sorta di controprestazione sia pure a  carattere negativo e ……. precisa che in tale ipotesi il soggetto non abdica affatto al suo diritto e che pertanto il suo atto non può qualificarsi come rinuncia- fattispecie che non riterrei ammissibile per il diritto di abitazione in quanto comparabile ad una cessione e il diritto di abitazione è incedibile per legge;  ai sensi delll’articolo 1 della tariffa parte prima allegata al Dpr 131/1986 (imposta di registro) è previsto che le aliquote relative agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso di diritti reali immobiliari si applicano anche alla rinuncia pura e semplice agli stessi diritti. Quindi trattamento unitario se a titolo oneroso tanto che si considerino bilaterali o unilaterali.

Nel caso invece di  assenza del detto corrispettivo, la rinuncia sarebbe effettuata a titolo gratuito e la normativa (Testo unico del 31/10/1990 n. 346,)  prevede che agli atti gratuiti si applichi la disciplina fiscale delle donazioni:

“art. 1 1. L’imposta sulle successioni e donazioni si applica ai trasferimenti di beni e diritti per successione a causa di morte ed ai trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalita’ tra vivi.

2. Si considerano trasferimenti anche la costituzione di diritti reali di godimento, la rinunzia a diritti reali o di credito e la costituzione di rendite o pensioni.”

Quindi la legge EQUIPARA anche qui le donazioni e le altre liberalità tra vivi ai fini fiscali. E questo è un primo indizio di volerle trattare nello stesso modo e quindi non solo in alcuni casi.

In secondo luogo approfondendo se la rinuncia negoziale gratuita possa configurarsi quale donazione (ontologicamente tale benchè indiretta) la risposta è affermativa per i seguenti motivi giuridici:

– seppure formalmente la rinuncia resta un negozio unilaterale, nel caso della rinuncia ad un diritto reale è difficile non scorgere un intento liberale, difatti in detta fattispecie chi rinuncia all’usufrutto o al diritto di abitazione, anziché venderlo, è ovvio che vuole avvantaggiare il nudo proprietario. Quindi tra donazione diretta e indiretta cambia solo lo schema: da contrattuale a unilaterale.

Se poi analizziamo, al fine di rinforzare il superiore asserto, la diversa situazione di arrichimenti che si verificano al di là di un negozio giuridico, quali quelli che avvengono a seguito di usucapione e per prescrizione di un diritto, è stato osservato da acuta dottrina, che qui manca il nesso di causalità fra la perdita del diritto e l’acquisto o la liberazione, tanto che l’usucapione dà luogo non ad un acquisto a titolo derivativo da parte di chi perde il diritto, ma ad un acquisto a titolo originario dovuto al possesso di terzi protrattosi per un certo tempo: non vi è una volontà espressa da parte di chi perde il diritto ma un comportamento omissivo dal quale è difficile dedurre un animus donandi ma, la medesima dottrina ha poi precisato che se in detta ipotesi vi fosse accordo configurativo tra le parti (colui che perde il diritto e il beneficiario a seguito della detta perdita), che di fatto convengono in detto modo di arricchire il beneficiario, non può non scorgersi anche qui un animus donandi che fa riconvertire anche dette fattispecie nell’ambito della donazione indiretta in asse con il disposto dell’art. 809 c.c.. che fa espresso riferimento ad “altri atti di liberalità”, contenuta nel titolo, e utilizza l’espressione “le liberalità, anche se risultano da atti diversi”, nel testo della norma. Altrimenti detto, con l’accordo configurativo si sovrappongono ad un effetto legale (derivante da un atto materiale) elementi soggettivi idonei a far rientrare le fattispecie al vaglio nella categoria delle donazioni indirette.

A questo punto della analisi è facile richiamare quanto oramai pacifico circa la disciplina legale applicabile alle donazioni indirette e cioè le medesime conseguenze riconducibili ad una donazione diretta per espresso richiamo dell’art. 809 c.c. che quindi le considera equipollenti sul piano giuridico, con stesse conseguenze anche a livello successorio quali i) la possibile esperibilità dell’azione di riduzione (tema controverso in seguito a recente sentenza di cassazione del 28 febb. 2022 n. 4523 poi smentita da ultima recentissima ordinanza di cassazione 35461/2022), ii) nonchè sul piano della operatività della collazione ex art. 737 c.c. che tratta le donazioni dirette ed indirette allo stesso modo (conforme Cass 27 luglio 2022 num. 23403).

L’Agenzia delle Entrate, nella suddetta risposta ad interpello, giustifica detta inapplicabilità come segue: “

“il predetto articolo 69, commi 3 e 4, reca una norma speciale agevolativa non suscettibile di interpretazione estensiva, che, quindi, non è applicabile agli atti a titolo gratuito e alla costituzione di vincoli di destinazione non espressamente contemplati dalla norma stessa”. Come chiarito dalla citata circolare, quindi, l’agevolazione “prima casa” non risulta comunque applicabile agli “atti a titolo gratuito”, posto che la norma di cui al citato articolo 69 si riferisce soltanto agli acquisti derivanti da “successioni o donazioni” e che le norme speciali non sono suscettibili di interpretazione estensiva.”

Ma, stante quanto sopra esposto, la portata di una norma (nella fattispecie la applicazione dei benefici fiscali previsti per la prima casa solo alle successioni e alle donazioni senza estenderla anche agli altri atti gratuiti) non si evidenzia mediante una interpretazione meramente letterale ma guardando lo spirito della stessa ed il suo intendimento e cioè quali interessi vuole perseguire e a tutela di quali interessi è stata dettata. Come i giuristi del diritto romano dicevano: “Ubi eadem ratio, ibi eadem iuris dispositio”, quanto meno lì dove sia presente animus donandi e ancora “scire leges non est verba earum tenere sed vim ac potestatem”; il legislatore fiscale non poteva non avere di mira (ai fini del beneficio 1° casa) tutte le ipotesi di negozi giuridici configurabili quali “donazione”, ma come sappiamo, usualmente non si è soliti ripetere, citando il T.U. delle successioni e donazioni, tutti gli altri atti comportanti arricchimento senza corrispettivo e comunque la nostra fattispecie è pur sempre ontologicamente una donazione seppure indiretta in un’epoca in cui conta la causa concreta piuttosto che la causa astratta.

Roberto Santarpia,  Notaio in Orzinuovi.

La gestione per eccezione (MBE) è una tecnica di management che consiste, nell’ambito dello studio notarile,  nel rendere più autonomi possibile i propri collaboratori/dipendenti nello svolgimento delle mansioni assegnate e nel coinvolgimento del Notaio esclusivamente su questioni specifiche e anomale rispetto ad uno standard specifico. In parole povere: il Notaio interviene se e solo se strettamente indipensabile per competenza o autorità.

L’approccio della gestione per eccezioni può viaggiare su due binari:

• Approccio attivo, nel qual caso il Notaio interviene per fornire al collaboratore il supporto necessario ad affrontare specifiche sfide e a prevenire il manifestarsi di problemi e criticità
• Approccio passivo, nel qual caso il Notaio agisce per risolvere il problema una volta che si è manifestato, non avendo il collaboratore le competenze o l’autorità per gestirlo con efficacia

L’applicazione della gestione per eccezioni richiede, evidentemente, di stabilire ciò che è da considerarsi uno standard all’interno dello studio. Questo per poterlo successivamente distinguere da ciò che è da trattare in termini di eccezione, ovvero con l’ausilio del Notaio. Ad esempio, la redazione di un atto di compravendita immobiliare che ha ad oggetto una prima casa tra privati è probabilmente da considerarsi una attività standard che l’addetto assegnatario può (e a quel punto deve) gestire in completa autonomia. La redazione di un atto relativo alla cessione di una quota ereditaria tra fratelli durante la compravendita magari invece richiede l’intervento del Notaio. A tal fine, diventa utile poter disporre di procedure operative interne che guidino il collaboratore/dipendente nello svolgimento di un attività o di un processo standard.

Successivamente, diventa fondamentale valutare con costanza se e in che misura i collaboratori/dipendenti si attengono a quanto stabilito dalle procedure operative interne e individuare tempestivamente eventuali difformità  di comportamento o di risultato rispetto allo standard atteso dalla Direzione. A tal fine, appare utile condurre, in prima persona a cura del Notaio o suo delegato, una serie di audit interni periodici per valutare l’efficacia e l’efficienza dei processi operativi interni.

La gestione per eccezione si basa innanzitutto su efficaci processi di delega interna che attribuiscano ai collaboratori/dipendenti l’autorità e di assumere autonomamente delle decisioni, in modo tale che il Notaio possa occuparsi di solo temi e questioni particolari che richiedono una più elevata competenza e capacità.

È evidente che questo approccio richiede un forte investimento nella formazione e nella crescita professionale degli individui che compongono il team affinché possano maturare quelle competenze (tecniche, giuridiche, relazionali, comunicative, manageriali, ecc.) necessarie a gestire in completa autonomia le attività assegnate.

Quali sono i vantaggi della gestione per eccezione?

• Una maggiore efficienza nei processi di erogazione delle prestazioni professionali.
• Una maggiore chiarezza rispetto alle priorità dello studio.
• Una maggiore motivazione dei propri collaboratori/dipendenti e un maggior commitment
• Una maggiore responsabilizzazione dei propri collaboratori/dipendenti
• Una gestione più strutturata delle problematiche che possono incidere sulla qualità della prestazione finale o sulla produttività dello studio

Anna Lisa Copetto, Consulente di direzione presso Intuitus Network

La portata innovativa della riforma della volontaria giurisdizione da parte del legislatore è di notevole interesse.

Tale riforma agisce su due diversi ambiti: da un lato ridefinisce le competenze giurisdizionali tra Giudice Tutelare e Tribunale in composizione collegiale, limitando fortemente le ultime, e dall’altro lato introduce una competenza concorrente del Notaio.

1. Abrogazione dell’art. 375 del codice civile

Con riferimento al primo ambito, con l’abrogazione dell’art. 375 del codice civile (e la conseguente modifica dell’art. 376 del codice civile in tema di reimpiego) il legislatore si pone come obiettivo principale quello di rafforzare notevolmente il ruolo del Giudice Tutelare, definendolo come il vero e proprio “dominus” della volontaria giurisdizione, attribuendogli competenze prima riservate al Tribunale in composizione collegiale.

Con l’abrogazione dell’art. 375 del codice civile, infatti, si elimina la competenza del Tribunale in composizione collegiale – che, come detto, sopravvive esclusivamente per autorizzare la continuazione dell’impresa commerciale – e si attribuisce al Giudice Tutelare la competenza ad autorizzare tutti gli atti del minore sotto tutela o dell’interdetto.

2. Il sistema del doppio binario previsto dall’art. 21 del Lgs. n. 149/2022

Per la prima volta, introducendo una competenza concorrente, si fa strada il concetto del “sistema a doppio binario di competenze” che rimette alle parti interessate la possibilità di scegliere se presentare la richiesta di autorizzazione all’autorità giudiziaria oppure al Notaio rogante.

A decorrere dal 28 febbraio 2023 e con riferimento ai procedimenti instaurati successivamente a tale data (così come previsto dall’art. 1, comma 380, della Legge di Bilancio 2023 n. 197/2022 che ha sostituito il precedente articolo 35 del D.lgs 149/2022, anticipandone l’efficacia) le autorizzazioni per la stipula degli atti pubblici e scritture private autenticate nei quali interviene un minore, un interdetto, un inabilitato o un soggetto beneficiario della misura dell’amministrazione di sostegno, ovvero aventi ad oggetto beni ereditari, possono essere rilasciate, previa richiesta scritta delle parti, personalmente o per il tramite di procuratore legale, dal Notaio rogante (art. 21, comma 1, del D.Lgs. n. 149/2022).  

Tale richiesta, come si evince dal tenore letterale della norma, deve essere presentata necessariamente in forma scritta personalmente dai legali rappresentanti del soggetto incapace o da un loro rappresentante legale.

Il Notaio a cui rivolgere la richiesta non può essere un qualsiasi Notaio ma deve essere il Notaio rogante cioè il Notaio incaricato di stipulare l’atto pubblico (o la scrittura privata autenticata) cui inerisce l’autorizzazione, comportando come conseguenza che l’autorizzazione rilasciata dal Notaio incaricato alla stipula dell’atto non potrà essere utilizzata da un altro Notaio mentre sarà utilizzabile dal coadiutore del Notaio autorizzante.

Nulla si dice in riferimento alla competenza territoriale e pertanto, dato il silenzio della norma sul punto, si ritiene che la competenza ad emettere l’autorizzazione sia di un qualsiasi Notaio della Repubblica Italiana, senza alcuna limitazione territoriale e senza che la sede del Notaio debba in qualche modo essere collegata al domicilio del minore o dell’incapace.

Pone qualche problema interpretativo la lettura del comma 3 dell’art. 21 che stabilisce che “ove per effetto della stipula dell’atto debba essere riscosso un corrispettivo nell’interesse del minore o di un soggetto sottoposto a misura di protezione, il Notaio, nell’atto di autorizzazione, determina le cautele necessarie per il reimpiego del medesimo”.

Ci si chiede, quindi, se in tema di “reimpiego” il Notaio è tenuto ad indicare in modo analitico le modalità di reimpiego oppure è tenuto solo ad adottare le cautele necessarie imponendo al legale rappresentante l’obbligo di versare il corrispettivo su un conto corrente intestato all’incapace.

Secondo una tesi estensiva il Notaio può, non solo autorizzare la riscossione del capitale ma, trovando applicazione analogica le prescrizioni dell’art 372 del codice civile, anche stabilirne i termini del reimpiego basandosi su determinati canoni prudenziali.  

Secondo una diversa e più restrittiva tesi, invece, esula dalle attribuzioni del Notaio disporre il reimpiego delle somme incassate, dovendo il medesimo solo evitare di lasciare quelle somme nella disponibilità delle parti, magari disponendo eventualmente il deposito su un conto gravato da “vincolo” di indisponibilità.

Il Notaio, nell’esercizio di questa “nuova” funzione di Giudice Tutelare, ha poteri latamente istruttori che si articolano nella possibilità di sentire senza formalità parenti ed affini, e, in caso di beni ereditari, anche i legatari o di farsi assistere da consulenti anche nell’ottica di fornire un’adeguata motivazione al provvedimento.

L’autorizzazione rilasciata dal Notaio è un atto formalmente giurisdizionale, perché proviene da un organo inquadrato nell’amministrazione della giustizia, ma sostanzialmente amministrativo, perché preordinato alla tutela di interessi privati, alla cui soddisfazione è collegato un interesse pubblico. Essa, per il principio della libertà di forme, non deve essere contenuta in atto pubblico e di conseguenza non deve osservare le norme della legge notarile.

Ci sono opinioni discordanti in tema di annotazione a repertorio e messa a raccolta.

Secondo un primo orientamento, che basa la sua riflessione sulle norme in materia di certificato successorio, non vi è ragione per escludere che il provvedimento autorizzativo emesso dal Notaio sia soggetto all’obbligo di annotazione a repertorio e messa a raccolta, precisando tra l’altro, che l’onorario repertoriale deve essere quello stabilito dall’art. 6, comma 1, lett. d) n. 14 del Decreto Ministeriale n. 265/2012.

Altri autori, invece, basandosi sul concetto che il provvedimento autorizzativo non è un atto notarile e non deve rispettare le regole notarili, sostengono che non debba essere iscritto a repertorio ed è esente da registrazione, dal pagamento del contributo unificato e dall’imposta di bollo. Su tale aspetto occorre che venga fatta chiarezza.

Alla Cancelleria del Tribunale che sarebbe stato competente al rilascio della corrispondente autorizzazione giudiziale ed al pubblico ministero presso il medesimo tribunale, dovrà essere trasmesso il provvedimento autorizzativo in modo tale da consentire l’assolvimento delle formalità pubblicitarie, consentire la modifica o la revoca da parte del Giudice Tutelare, come meglio infra specificato, e consentire il reclamo delle parti o del pubblico ministero.

Oltre al provvedimento autorizzativo rilasciato dal Notaio, deve essere depositato anche ogni documento acquisito al fine di creare il cd “fascicolo processuale”, in modo tale da dare la possibilità, in caso di reclamo, al Pubblico Ministero ed al Giudice di avere evidenza dei documenti e comprendere la ratio della decisione.

La modalità di comunicazione non è stata indicata ma si ritiene che debba essere uno strumento (probabilmente la posta elettronica certificata) che consenta l’attribuzione di data certa da cui possano decorrere i termini per proporre il reclamo.

Le autorizzazioni acquistano efficacia decorsi venti giorni dalle notificazioni e comunicazioni previste dalla norma, senza che sia stato proposto reclamo entro dieci giorni dalla comunicazione del decreto o comunque dalla sua notifica (art. 21 comma 6 D.Lgs. n. 149/2022), comportando quindi da un lato, l’impossibilità per il Notaio di attribuire provvisoria esecuzione al provvedimento autorizzativo e dall’altro il fatto che il reclamo abbia un effetto sospensivo dell’esecutorietà del provvedimento.

In altri termini, quindi, l’autorizzazione rilasciata dal Notaio, essendo una fattispecie a formazione progressiva, acquista efficacia solo a condizione che non sia impugnata e che siano decorsi venti giorni dalle comunicazioni che il Notaio è tenuto a fare o che, qualora sia stata impugnata, ci sia stato un rigetto del reclamo.

Il Giudice Tutelare può in ogni tempo modificare o revocare tali autorizzazioni, fermo restando che restano salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in forza di convenzioni anteriori alla modificazione o alla revoca delle autorizzazioni da parte del Giudice Tutelare.

Nel caso in cui il Notaio ritenga mancanti i presupposti per l’autorizzazione e quindi non la rilasci, egli deve comunque emanare un provvedimento negativo che deve essere comunicato alla Cancelleria ed al Pubblico Ministero in modo tale da consentire la possibilità per le parti interessate o per il Pubblico Ministero di fare reclamo. È tuttavia fortemente probabile che le parti, in caso di diniego di autorizzazione, si orientino per proporre una nuova istanza ad un altro Notaio o direttamente all’Autorità Giudiziaria, creando un meccanismo che potrebbe a tratti diventare pericoloso e che andrebbe in qualche modo disciplinato.  

3. Conclusioni

Lo stravolgimento delle competenze in materia di autorizzazioni in tema di volontaria giurisdizione incide notevolmente sul ruolo e sulle funzioni del Notaio al quale sono state attribuite competenze che necessitano di una sensibilità che esula in parte dalle sue abituali competenze e che riguardano soggetti considerati “deboli” e pertanto meritevoli di una particolare tutela.

In quest’ottica e nell’ottica di garantire una corretta esecuzione di questo nuovo ruolo, occorrerà che venga fatta chiarezza sugli aspetti pratici legati a questo tipo di attività notarile di cui il legislatore non si ancora è occupato.

Veronica Ferraro, Notaio in Torino.

In molti studi Notarili si riscontra la presenza di figure intermedie tra i membri dello staff e i Notai.

Si tratta per lo più di laureati in giurisprudenza, più raramente in materie economiche o scienza dell’amministrazione, che fungono da “ufficiali di collegamento” tra i professionisti e i dipendenti dello studio.

Di solito, oltre a rimanere incaricati in prima persona della stesura delle minute degli atti più complessi e dell’esecuzione delle ricerche informatiche e bibliografico documentali ad essi propedeutiche, i giuristi di studio hanno quasi sempre una funzione di “tribunale di prima istanza” di problem solving tecnico-giuridico, costituendo così un potente filtro per il Notaio. Un’efficace dottoressa o dottore di studio libera molto tempo ed energie al Notaio, assorbendo e gestendo non solo i dubbi di natura tecnica e contribuendo alla formazione e all’aggiornamento continuo degli assistenti notarili ma andando spesso a sciogliere anche eventuali tensioni e malumori dello staff che nell’incedere del lavoro possono maturare nei confronti del cliente o delle altre figure quali banche, commercialisti, tecnici, agenti immobiliari, funzionari pubblici coinvolte a vario titolo nella definizione di un atto notarile.

In alcuni casi, ma non sempre, queste figure ricoprono anche ufficialmente compiti manageriali fungendo da vero e proprio centro di coordinamento e monitoraggio per la struttura organizzativa, tenendo sotto controllo le principali scadenze nei confronti dei clienti e dei pubblici uffici e verificando i carichi di lavoro. Utilizzando un linguaggio tipico dell’economia aziendale, si direbbe con un ruolo da responsabili di produzione. Tradizionalmente però l’office manager è ancor oggi quasi sempre un’assistente notarile di particolare esperienza.

La figura del dottore di studio non si presta ad essere inquadrata facilmente neanche dal punto di vista giuslavoristico, tant’è vero che a volte lavora a partita iva e un tempo, finché la normativa lo permetteva, anche in collaborazione coordinata e continuativa.

Il motivo che spinge il dottore o la dottoressa di turno a frequentare lo studio può essere variegato. A volte si tratta di praticanti notai ancora in attesa di concorso oppure di aspiranti in perenne attesa degli annosi risultati di Concorso.

Altre volte si tratta invece di aspiranti Notai che non hanno superato, per i più vari motivi, il Concorso Notarile e che magari non possono o non intendono più parteciparvi.

Non di rado sono profili già abilitati alla professione forense o a quella di commercialista.

Le dottoresse e i dottori di studio svolgono quindi una funzione fondamentale all’interno dello studio notarile, anche se la loro importanza sta progressivamente diminuendo a motivo della sempre più frequente presenza di assistenti laureati e alla sempre maggiore presenza di giovani Notai quali associati junior o collaboratori negli studi già avviati.

Per i Notai titolari di studio risulta non sempre agevole gestire questi soggetti che presentano dei profili molto peculiari.

Innanzitutto non è agevole organizzare il rapporto di lavoro perché i giuristi di studio che sono praticanti hanno sovente bisogno di tempo per studiare. Soprattutto nell’imminenza dei concorsi i candidati chiedono di stare assenti anche per lunghi periodi di tempo o comunque anche se sono presenti “non ci sono con la testa” perché pensano al concorso.

Neppure è agevole gestire il periodo di limbo post-concorso perché laddove l’esito sia positivo, è tutt’altro che scontato che la neo-collega sia disponibile a rimanere all’interno dello studio in veste di collaboratore o associato junior.

Infatti è psicologicamente molto difficile per un giovane che sia stato assistente notarile di uno studio cambiare ruolo rimanendo nella stessa struttura. Si rischia infatti che il nuovo ruolo venga preso sotto gamba dal resto dello staff, che può vivere l’evoluzione carrierale del praticante notaio come una sorta di “tradimento” da parte dell’ambizioso/a collega.

Ancora meno agevole gestire eventuali malaugurati insuccessi al Concorso, anche solo momentanei, in quanto hanno solitamente un effetto negativo in termini di motivazione e spingono il candidato a trascurare ancora maggiormente l’attività pratica per incrementare l’investimento formativo necessario a superare lo scoglio concorsuale.

Anche l’inserimento di giovani Notai in studi dove vi sono già stabilmente uno o più giuristi di studio può indurre dinamiche di tipo competitivo.

Dottoresse e dottori di studio hanno generamente un comportamento più simile a quello di altri professionisti che non a quello della generalità dei dipendenti e quindi risultano molto sensibili al feedback che ricevono dal proprio “dominus”. Sia per frequenza che per qualità. Quindi se il Notaio desidera fidelizzare e motivare al massimo queste figure deve dimostrare di dedicare loro un tempo ed un attenzione particolare, più intensa di quella che dedica agli altri collaboratori. I dottori di studio hanno particolarmente bisogno di avere una “corsia preferenziale” per poter dialogare con il Notaio e misurano la loro importanza e il loro successo sulla base dell’attenzione che il Notaio dedica loro. Questi giuristi possono inoltre beneficiare enormemente del feedback di rinforzo, cioè di quelle lodi, meglio se pubbliche, di cui soprattutto i Notai della vecchia generazione sembrano particolarmente parchi. Tanto severi con sé stessi che con i collaboratori. Da somministrare invece al giurista di studio con estrema diplomazia ogni rimprovero, giacché potrebbe essere vissuto come un’offesa personale o come un accanimento terapeutico su una persona che magari già si autoflagella a sufficienza per l’errore commesso.

Michele D’Agnolo, Executive Consultant – Intuitus Network

Si va al rogito tra pochi giorni, e la copia autentica di procura (od il Certificato di Destinazione Urbanistica) che il Cliente ha fornito reca una firma digitale basata su un certificato ad oggi scaduto. Inutilizzabile, quindi: L’apposizione a un documento informatico di una firma digitale o di un altro tipo di firma elettronica qualificata basata su un certificato elettronico revocato, scaduto o sospeso equivale a mancata sottoscrizione (CAD, articolo 24, comma 4bis). Se ne domandi al notaio (o al Comune) un nuovo esemplare.

Di rado i Clienti si rassegnano. Uno dei miei si produsse anzi in un diversivo degno di von Clausewitz: e se il notaio fosse morto? Scongiuri a parte, l’Archivio Notarile può emettere una nuova copia; digitale, se occorre. Ricorre più spesso un’altra obiezione: ma allora a cosa serve la verifica alla data? Quell’opzione che consente di eseguire una verifica della validità della firma ad una data manualmente introdotta dall’utente.                                                                                            

Scartiamo subito, in quanto inficiata da clamorosa circolarità logica, l’illusione secondo la quale, se la copia (o il certificato) reca la data del 16 febbraio 2022, si può fare una verifica a quella data. Non possiamo trarre dal documento da verificare elementi decisivi per la verifica stessa.

S’immagini invece che la procura del nostro esempio pervenga al notaio, qualunque sia il mezzo, prima della scadenza del certificato. Ritengo la si possa usare anche dopo la scadenza, in quanto il notaio è sicuro dell’anteriorità del documento rispetto alla scadenza stessa. A mia personale opinione il notaio può infatti basarsi su una simile certezza soggettiva, lasciando analitica traccia (mi è capitato di scriverne direttamente in atto) delle circostanze che lo conducono ad usare un documento scaduto. Ovviamente preferibile la prova oggettiva garantita dalla marcatura temporale (o timestamping), che sul sistema notarile è operazione facile come la firma; è di certo una buona idea apporre un bel timestamping su ogni documento in arrivo, se d’impiego non immediato. Un equivalente è l’immissione in un sistema di conservazione a norma.

Beninteso: se in sede di verifica alla data emerge che prima della data di riferimento il certificato è stato espressamente revocato (eventualità eccezionale, ben diversa dalla fisiologica scadenza) il documento è comunque inutilizzabile. E se il software di verifica avvisa di non poter controllare se vi sia stata una revoca (può capitare: sono technicalities legate all’implementazione dei protocolli che all’uopo si impiegano, noti come CRL ed OCSP) il documento, nel dubbio, va egualmente scartato.

Per l’ennesima volta non si può però sfuggire alle domande che da decenni ci accompagnano: perché mai ci poniamo con i documenti digitali tutti questi problemi, che non ci sfiorano quando abbiamo a che fare con la carta? Perché mai la scadenza del certificato travolge la validità di documenti anteriori?

I documenti cartacei posseggono caratteristiche che nei secoli abbiamo imparato ad impiegare a fini di sicurezza. A cominciare dalla carta stessa, naturalmente, ma anche inchiostri, sigilli, timbri, buste, modalità di spedizione e recapito. Tutto ciò manca nel documento firmato digitalmente, la cui genuinità è appesa ad un unico elemento matematico: la firma, appunto. Sin dagli albori della firma digitale si teme che nuove tecnologie possano in qualche modo scoprire la chiave segreta, quella celata nella nostra smart card, consentendo ad un impostore di produrre documenti che possiamo anche definire falsi, se vogliamo, ma assolutamente indistinguibili da quelli genuini in quanto prodotti col giusto procedimento matematico, anche se avviato dalle mani sbagliate. Meglio attribuire una scadenza ai documenti basati su meccanismi crittografici suscettibili di essere sconfitti, e quindi potenzialmente inaffidabili sul medio termine.

Sono discorsi che si fanno però da oltre vent’anni, e la tecnologia killer ancora non s’è vista. Non sarà venuto il momento di rilassarsi un poco?                                                                                          

Direi di no. Tutto fa pensare che l’assassino sia già tra noi: è la tecnologia quantistica. Se ne parla diffusamente da diverso tempo, ma prendo a prestito dall’Università russa di Novosibirsk il sintetico claim con cui promuove un master in argomento: Quantum computing challenges existing cryptography methods. La sfida non tranquillizza; la geografia non aiuta. Se volete la mia opinione, non abbasserei la guardia.   

Ugo Bechini, notaio in Genova, torna con queste righe su un argomento che frequenta da oltre vent’anni ormai: Contiene atto notarile, per la scadenza vedere sul tappo, è infatti apparso su Federnotizie nel maggio 2001, e si ispirava largamente al volume del notaio Raimondo Zagami,
Firma digitale e sicurezza giuridica, apparso l’anno precedente per i tipi di CEDAM. Sul tema il più recente Studio CNN 1-2017/DI, Il documento
digitale nel tempo, a firma dei notai Sabrina Chibbaro, Michele Manente ed Eugenio Stucchi.

Ugo Bechini, Notaio in Genova

Negli ultimi anni il modo di esercitare la professione notarile è profondamente mutato: oltre alla capacità di proporre soluzioni valide sul piano tecnico giuridico, è diventato ormai un imperativo saper adeguare modalità e strumenti di relazione e di interazione con una clientela che, sul punto, pretende molto di più di quanto si aspettasse in un passato nemmeno poi così lontano. Da questo punto di vista, il sito web dello studio porta con sé tutta una serie di opportunità ma anche di insidie che il Notaio deve saper governare. Naturalmente anche la comunicazione web, come tutta la comunicazione dello studio notarile, è assoggettata al rispetto della deontologia professionale.

Un’adeguata presenza sul web può garantire visibilità ad una generalità di potenziali clienti e quindi rappresenta probabilmente oggi il principale alleato nella comunicazione esterna della professione notarile. Ma l’obiettivo si raggiunge solo se lo strumento viene gestito con consapevolezza e con cognizione di causa. E la cosa non è poi così scontata come può sembrare. Capita, infatti, di imbattersi spesso in siti web standardizzati, assolutamente inadeguati o non aggiornati in termini di contenuti e di stile espositivo. Ancora non di rado si rinvengono siti approssimativi, che non rispecchiano l’identità dello studio, scarni di informazioni utili all’utente e insufficienti in termini di possibilità di interazione con lo studio, che è invece ciò che il cliente si attende.

Il sito web dello studio è allora insieme una chance e una trappola. Tutto dipende dalla visione, dalle risorse economiche, dall’impegno e dal tempo che il Notaio decide di mettere in campo.

A seconda del tipo d’investimento che si è disposti a fare, non solo in termini di progettazione ed implementazione,  ma soprattutto in termini di manutenzione e aggiornamento, il sito web può assolvere a diverse funzioni: può fungere da semplice vetrina, attraverso la quale lo studio si limita a statuire la propria esistenza nell’ambito del mondo virtuale, ma può anche diventare uno strumento di differenziazione  rispetto ai propri competitor, laddove si introducano significativi elementi di innovazione nella modalità di relazione e interazione con il cliente.

Ad esempio, accedendo ad una sezione riservata del sito, il cliente o l’agenzia immobiliare potrebbe da un lato essere parte ancora più attiva e proattiva del processo di realizzazione della prestazione professionale, conferendo ordinatamente e tempestivamente documenti, dati, informazioni. D’altro lato, il cliente acquisirebbe libero accesso alla sua pratica, potendo così esaminare i suoi documenti o scaricarne copia, in qualsiasi momento e da qualunque luogo si trovi. Con evidente beneficio per tutti: per lo studio notarile che può rendere più efficienti i processi di lavorazione della pratica, e per il cliente può reperire ciò che gli occorre in tempo reale.

Un ulteriore valore aggiunto può essere rappresentato dalla disponibilità di una serie di informazioni volte all’approfondimento di alcune tematiche ritenute utili per il target di clientela di riferimento dello studio. Si tratta di predisporre materiale tecnico scientifico, meglio se con un taglio divulgativo, che può essere proposte sia in formato di documenti da consultare e/o scaricare, sia – e questo è più interessante – in formato di video o podcast da ascoltare o visualizzare in qualunque momento a mezzo di uno smartphone.

Pur animato da buone intenzioni, lo studio notarile però non riesce sempre a trarre giovamento dal sito web che ha magari faticosamente messo a punto. Le cause principali che rendono un sito web poco frequentato e delle quali è opportuno tenere conto sono normalmente:

• L’autoreferenzialità dei contenuti (il CV del Notaio, il parco collaboratori, l’elenco delle prestazioni erogate interessano poco al potenziale cliente)
• La scarsità d’informazioni realmente utili per il potenziale cliente, che dovrebbero già costituire l’assaggio dell’approccio e della qualità professionale di quel particolare studio notarile
• Un non curato posizionamento nei motori di ricerca,
• La staticità ovvero il mancato continuo aggiornamento dei contenuti,
• La scarsa attualità e personalità del layout grafico,
• La poca linearità nella logica di navigazione,
• La lentezza o la difficoltà di navigazione,
• La mancanza di possibilità d’interazione con i visitatori

Per ovviare a questi problemi, è quanto mai opportuno affidarsi a esperti del settore. Succede, infatti, molto di frequente che il professionista aspiri ad avere un proprio sito e ambisca, come per altri aspetti organizzativi di studio, al fai da te e che poi non riesca a dedicargli il tempo necessario, rimandando tutta una serie di aspetti per mesi se non per anni e così il sito dello studio rimane statico se non incompiuto. E’ preferibile quindi ricorrere a figure professionali in grado di gestire tutti gli aspetti che riguardano la progettazione e la messa in funzione del sito web. Più specificatamente, lo studio dovrebbe affidarsi ad un web master per la progettazione, lo sviluppo e la manutenzione del sito (un po’ come se fosse l’ingegnere per una costruzione), il web designer per la messa a punto dello stile e della grafica (l’arredatore d’interni, per mantenere la metafora) e, soprattutto, avvalersi dell’assistenza continuativa di un seo specialist per garantire un buon posizionamento del sito nei motori di ricerca (un sito favoloso ma poco visibile è inutile). Per gli studi di nuova generazione o che intendono fare un ulteriore salto nel mondo del web, vale la pena considerare l’idea di affidarsi ad un social strategist per dare visibilità al sito anche sui social network più importanti, quali Facebook, LinkedIn, Twitter, Youtube.

Qualunque sia la scelta strategica che lo studio notarile intende operare, è importante costruire un sito ad hoc, coordinato con gli altri elementi che caratterizzano lo studio e in linea con l’immagine che lo studio vuole dare di sé, coerentemente che con altri strumenti di comunicazione di cui lo studio si avvale.

Michele D’Agnolo, Executive Consultant  e Anna Lisa Copetto, Consulente di direzione presso Intuitus Network