Accertamento della proprietà per usucapione
1 Inquadramento e fondamento
1.1 Uno dei valori cardine dell’ordinamento, al quale costantemente mira il legislatore, è la certezza e sicurezza dei traffici giuridici della circolazione dei beni. L’epoca contemporanea, definita liquida per il suo manifestarsi palesemente fluido e privo di punti di riferimento, induce il legislatore ad interrogarsi sulla valenza degli attuali strumenti giuridici in tema di acquisto della proprietà e certezza del diritto.
1.2 Nel nostro ordinamento vi sono due modi di acquisto della proprietà: a titolo derivativo e a titolo originario.
Per acquisto a titolo derivativo della proprietà si intende il trasferimento, da un soggetto ad un altro, del diritto per atto tra vivi (ad esempio compravendita, permuta, donazione) o mortis causa (per successione legittima o testamentaria).
L’usucapione è, invece, un modo di acquisto della proprietà a titolo originario: ovvero una situazione di mero fatto, il possesso, consolidatasi nel tempo in una situazione giuridica definitiva, che sia, in quanto tale, certa e stabile e, dunque, opponibile nei confronti dei terzi.
1.3 L’ordinamento distingue fondamentalmente tre fattispecie di usucapione: ordinaria, abbreviata e speciale. Quest’ultima, di applicazione residuale, è disciplinata dall’art. 1159-bis c.c. a tutela della piccola proprietà contadina, non si applica a qualsivoglia terreno agricolo, ma solo nei casi individuati nel suddetto articolo. L’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale si compie in quindici anni se ordinaria, in cinque anni se abbreviata.
L’usucapione abbreviata su beni immobili si realizza con il decorso per dieci anni di possesso continuato, pacifico ed ininterrotto, ai sensi dell’ 1159 c.c. da parte di un soggetto che pur affermandosi, in buona fede, titolare del diritto di proprietà sul bene immobile, non lo sia effettivamente. In altri termini l’usucapione abbreviata su beni immobili può essere utilizzata quando un soggetto, in buona fede, ha acquisito il bene con atto trascritto nei registri immobiliari, solo astrattamente idoneo all’acquisto della proprietà, in quanto l’alienante non era effettivamente proprietario, pur apparendo tale all’esito di una valutazione caratterizzata da media diligenza.
Ad esempio non titolo idoneo, proprio in quanto non produttivo di alcun effetto, il titolo nullo.
L’acquirente, per essere in buona fede, non deve essere consapevole di ledere il diritto altrui, e precisamente di ledere il diritto dell’effettivo titolare del diritto venduto o alienato ad altro titolo. L’usucapione abbreviata su beni mobili iscritti nei pubblici registri si compie, invece, con il decorso di tre anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.
L’usucapione ordinaria per diritti reali su beni immobili, tra cui il diritto di proprietà, ai sensi dell’art 1158 c.c., si realizza con il decorso per venti anni di possesso continuato, pacifico ed ininterrotto, non necessariamente in buona fede. Non è dunque necessario che il soggetto usucapente ignori di ledere il diritto altrui, ma è sufficiente ponga in essere una situazione possessoria in difetto di clandestinità e di violenza.
Per i diritti reali su beni mobili l’usucapione ordinaria si compie invece con il decorso di dieci anni ai sensi dell’art. 1161 c.c.
1.4 Fondamento dell’usucapione è, dunque, una particolare situazione di fatto, il possesso, esercitato in modo continuato, pacifico e senza interruzioni sulla cosa da parte di colui che, attraverso tale prolungata signoria, ne diviene in concreto il titolare effettivo del diritto di proprietà.
Ciò avviene anche ove non ricorra il cosiddetto animus usucapiendi, ovvero l’intenzione di pervenire all’acquisto del diritto di proprietà in quanto necessario e sufficiente il solo animus rem sibi habendi in altri termini la volontà di tenere la cosa per sè, come se fosse propria.
Pertanto, una volta acquisita per usucapione la titolarità del diritto di proprietà il possessore, ormai proprietario, viene investito, fra le altre, della facoltà di disporre del bene.
1.5 Quale acquisto a titolo originario l’usucapione sovviene non solo a ragioni di certezza del diritto, divenendo punto fermo nel sistema delle trascrizioni idoneo a dirimere gli acquisti fra più aventi causa dallo stesso soggetto, bensì agevola significativamente la prova della posizione proprietaria e consente di trascurare tutte le vicende precedenti relative al bene, così da evitare la c.d. probatio diabolica, ovvero la dimostrazione di aver acquistato dall’effettivo titolare del bene per aver, quest’ultimo, a sua volta acquistato dal precedente, effettivo proprietario, e così via via fino a risalire ad un momento indefinito: prova estremamente ardua, perfino a volte irrealizzabile.
2.Qualificazione giuridica
2.1 Prima dell’introduzione della norma di cui al n.12-bis dell’art. 2643 c.c. l’usucapione era una modalità di acquisto a titolo originario che per poter essere trascritta nei registri di pubblicità immobiliare, richiedeva una pronuncia giudiziaria, ovvero una sentenza, la cui trascrizione, regolata dall’art. 2651 codice civile, aveva valore di pubblicità notizia.
La Legge 9 agosto 2013, n. 98 ha, tra le altre novità, introdotto al 1 comma dell’art. 2643 c.c., il n. 12 bis, che fa obbligo di trascrivere l’accordo di mediazione con cui si accerti l’usucapione mediante sottoscrizioni autenticate da un pubblico ufficiale.
Tale novella pertanto supera le precedenti chiusure giurisprudenziali e dottrinarie verso la trascrizione di accordi privati diretti ad accertare l’usucapione, ma è necessario porre l’attenzione sulla portata di tale pubblicità. Si rende, pertanto, necessario comprenderne la reale funzione e cogliere le rilevanti differenze che intercorrono tra le ipotesi dell’accertamento giudiziale e negoziale dell’usucapione.
2.2 L’introduzione del n 12 all’art. 2463 c.c. pone l’usucapione al centro di una pluralità di fattispecie che realizzano effetti diversi sia tra le parti che rispetto ai terzi ad esempio:
-l’usucapione potrà essere oggetto di una pronuncia giudiziaria e la sua trascrizione produrrà gli effetti previsti dall’art. 2651 c.c.;
-l’usucapione potrà essere oggetto di un accordo accertativo autenticato da un pubblico ufficiale e la sua pubblicità, ex n. 12-bis dell’art. 2643 c.c. avrà gli effetti di cui all’art. 2644 c.c. laddove sia rispettato il principio della continuità delle trascrizioni, ovvero potrà avere meri effetti prenotativi, ai sensi dell’art. 2650 c.c., laddove il soggetto usucapito che ha sottoscritto l’accordo non risulti legittimato in base ad un titolo debitamente trascritto nei registri immobiliari;
-l’usucapione potrà essere oggetto di un accordo transattivo autenticato da un pubblico ufficiale soggetto a trascrizione ai sensi del n. 13 dell’art. 2643 c.c. ed i cui effetti saranno regolamentati dagli artt. 2644 e 2650 c.c.;
-l’usucapione potrà essere oggetto di un atto negoziale di mero accertamento, anche unilaterale, autenticato da un pubblico ufficiale che potrà essere trascritto ai sensi dell’art. 2645 c.c., che ha arricchito il suo contenuto in ragione dell’introduzione del n. 12-bis dell’art. 2643 c.c..
2.3 Il negozio di accertamento nasce come elaborazione dottrinale ed è ritenuto dalla giurisprudenza ammissibile in quanto assolve una funzione meritevole di tutela, ai sensi del secondo comma dell’art 1322 c.c., per la sua idoneità a concorrere alla risoluzione potenziale di conflitti d’interessi, analogamente alla transazione sebbene con modalità ed effetti diversi.
Quindi l’atto di riconoscimento (o negozio di accertamento) sia all’interno di una procedura di mediazione conciliativa, che come atto autonomo, anche se trascritto, non potrà, costituire titolo su cui fondare il diritto di proprietà ma, semmai, potrà dare certezza, limitata alle parti dell’accordo dell’esistenza di uno o più presupposti previsti dalla legge ai fini del perfezionamento dell’usucapione.
Considerato che l’art. 2645 c.c. dispone che “[…] deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall’articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643 […]”, sarà logica conseguenza non solo la ricevibilità di atti che abbiano lo stesso contenuto di un accordo di mediazione che accerti l’usucapione, ma anche la loro trascrivibilità in base al combinato disposto degli artt. 2643 n. 12-bis e 2645 c.c..
2.4 Esiste un divario di effetti tra la trascrizione dell’accordo di mediazione che accerti l’usucapione (ovvero del negozio di accertamento o negozio transattivo) e la trascrizione della sentenza che realizzi analogo accertamento.
Quest’ultima resta disciplinata dall’art. 2651 c.c. e assume valore di pubblicità notizia ed il conflitto tra acquirente a titolo derivativo e usucapiente va sempre risolto a favore di quest’ultimo, a prescindere dalla trascrizione della sentenza che accerti l’usucapione e dalla sua anteriorità rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo.
Le regole che governano la trascrizione dell’accordo di mediazione che accerti l’usucapione (ovvero del negozio di accertamento o negozio transattivo) sono quelle disciplinate dagli artt. 2644 e 2650 c.c., volgendosi questi a regolare la soluzione dei conflitti tra più aventi causa dal medesimo soggetto e sancendosi con essi il principio di continuità delle trascrizioni.
2.5 La scelta di introdurre gli accordi di mediazione nel regime di pubblicità dichiarativa di cui all’art. 2643 c.c. enuncia la preoccupazione del legislatore che le norme sulla pubblicità immobiliare rechino pregiudizio alle ragioni di chi non ha preso parte all’accordo.
All’accordo conciliativo ovvero al negozio di accertamento o transattivo compete una diversa e più ristretta portata, condizionata dal collegamento con la precedente proprietà, e perciò, diversamente dalla sentenza, non opponibile erga omnes. Trattandosi di atto di autonomia privata mediante il quale si accertano i presupposti dell’usucapione, la sua efficacia preclusiva non investe i terzi che vantino titoli trascritti o iscritti anteriormente alla trascrizione dell’accordo, ma resta opponibile alle sole parti dell’accordo e loro aventi causa.
Ne consegue che, ad esempio, il soggetto usucapiente di un accordo di conciliazione o di un negozio di accertamento o di una transazione non potrà prevalere sul creditore ipotecario che abbia iscritto il proprio titolo nei confronti di chi risulti titolare del diritto in base alle risultanze dei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione dell’accordo stesso.
Il legislatore ha subordinato l’opponibilità ed efficacia nei confronti dei terzi di questo peculiare negozio di accertamento al fatto della sua avvenuta trascrizione ai sensi dell’art. 2643, comma 12-bis, c.c., tanto nei confronti dei terzi acquirenti, quanto pure nei confronti dei creditori dell’ex proprietario e sottoscrittore dell’accordo, con cui una parte riconosce che l’altra parte ha usucapito un bene che era di sua proprietà, regolamentando così una vicenda che riguarda le sole parti ed è opponibile ai terzi soltanto nel rispetto del principio di continuità delle trascrizioni.
Se tale valenza viene attribuita un atto negoziale di accertamento nato da un accordo bilaterale, ancor minor portata viene attribuita al negozio di accertamento unilaterale, autenticato da un pubblico ufficiale, trascritto ai sensi del combinato disposto dell’art. 2645 e 2643 c.c. a favore del soggetto usucapiente e contro coloro che in precedenza erano titolari del diritto usucapito.
3 Conclusioni
3.1 A conclusione di quanto esposto è inevitabile constatate come la semplice previsione della trascrizione del negozio di accertamento dell’usucapione ai sensi del combinato disposto dell’art 2645 e 2643, comma 12-bis, c.c. non riesce a risolvere tutte le problematiche connesse all’accertamento dell’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione. La sentenza di accertamento dell’usucapione e l’accordo di mediazione accertativo dell’usucapione (ovvero il negozio di accertamento o la transazione) sono due fattispecie che operano su due piani nettamente distinti quanto al contenuto e quanto agli effetti.
L’accordo di mediazione (ovvero del negozio di accertamento o negozio transattivo) nonostante l’efficacia inter partes dei suoi effetti ex art 1372 c.c., non potendo assurgere la propria efficacia erga omnes e dunque, non originando in capo al soggetto usucapiente un diritto nuovo, che travolge i diritti di terzi, come invece avviene per la trascrizione della sentenza accertativa dell’usucapione ai sensi dell’art. 2651 c.c., costituisce pur sempre un atto idoneo ad accertare i presupposti che la legge pone a fondamento dell’acquisto a titolo originario quale è l’usucapione.
3.2 In esito a tale ricostruzione è necessario ricordare che l’usucapione mantiene la sua caratteristica fondamentale di effetto legale e non negoziale di acquisto della proprietà pur in presenza di una pluralità di fattispecie, alcune delle quali poste in essere dall’autonomia privata, che ne accertino l’esistenza.
Infatti l’accordo conciliativo o il negozio di accertamento non avrà ad oggetto il trasferimento di diritti ma avrà ad oggetto l’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si fonda l’usucapione con effetti preclusivi tra le parti stesse e loro aventi causa. Rispetto ai terzi, invece, l’opponibilità dell’accordo stesso seguirà le regole degli acquisti a titolo derivativo disciplinati dagli artt. 2644 e 2650 codice civile.
4 Profili pratici: menzioni obbligatorie e fiscalità
4.1 Il negozio di accertamento dell’usucapione del diritto di proprietà su beni immobili, anche unilaterale, deve essere corredato dalle menzioni sui trasferimenti immobiliari ai fini della loro trascrizione.
Si consiglia di introdurre, ad abbundantiam, le menzioni relative al trasferimento di diritti reali su beni immobili a pena di nullità.
Le dichiarazioni richieste dalla normativa urbanistica all’interno dell’atto dovranno essere rese non dal soggetto cd. “usucapito”, al quale è stato sottratto il possesso per un tempo significativo del bene stesso, ma dovranno essere rese dal soggetto usucapiente ossia da colui che afferma e rivendica la disponibilità ed il possesso del bene quale proprietario.
Medesima considerazione si può affermare anche per la dichiarazione di conformità catastale oggettiva richiesta per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, dall’art. 19 del Decreto Legge n. 78 del 2010 (convertito in Legge 122/2010), potendo non menzionare la conformità catastale soggettiva.
4.2 Il negozio di accertamento dell’usucapione del diritto di proprietà, anche unilaterale, è soggetto alle imposte di trasferimento a titolo oneroso sui beni immobili ai sensi dell’art 8 nota II bis Testo Unico Imposta di Registro (imposta di registro al 9% imposta ipotecaria e castale in misura fissa di euro 50 ciascuna).
In atto è possibile far richiedere i benefici fiscali previsti per l’acquisto a titolo oneroso della prima casa, o per la piccola proprietà contadina.
4.3 L’accordo di mediazione che accerta l’usucapione è esente da imposta di bollo, ipotecaria, catastale, e da tassa ipotecaria ai sensi dell’art 17 comma 2 D.Lgs n 28 /2010, sconta l’imposta di registro in misura proporzionale nel caso in cui il valore di quanto usucapito supera la soglia di euro 50.000,00 ai sensi dell’art 17 comma 3 D.Lgs n 28 /2010.
4.4 Il negozio di accertamento dell’usucapione, anche unilaterle, e l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione e viene trascritto contro i dichiaranti e a favore dell’usucapiente con voltura catastale automatica o manuale.
Bibliografia
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Cass. civ., Sez. V, 12/05/2003, n. 7224
Cass. civ., Sez. II, ordinanza 20/01/2022, n. 1796
Chiara Mistretta, Notaio in Brescia.
