È valida la clausola (condizione sospensiva) contenuta nel contratto preliminare con la quale si subordina la sua efficacia, e quindi l’obbligo della stipula del contratto definitivo di compravendita, all’erogazione da parte di un istituto bancario di un mutuo in favore della parte promissaria acquirente per pagare il prezzo pattuito nel contratto di vendita.
In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 22046/2018, superando il dubbio in merito alla qualificazione giuridica della clausola come condizione meramente potestativa, da cui discenderebbe l’invalidità della clausola stessa e, conseguentemente, ex art. 1355 c.c., la nullità del contratto preliminare al quale è apposta, privandolo definitivamente di efficacia.
La Corte ha escluso la natura di condizione meramente potestativa, qualificando invece la clausola come condizione “mista”, in parte potestativa e in parte casuale, in virtù del fatto che la concessione del mutuo dipende anche, ma non esclusivamente, dal comportamento del promissario acquirente. Deve quindi ritenersi valido il preliminare condizionato sospensivamente alla concessione del finanziamento.
Può sostenersi che colui da cui dipende l’avveramento della condizione mista abbia l’obbligo giuridico di attivarsi per la realizzazione di tale condizione? Contrariamente a quanto affermato in passato, la Cassazione sostiene l’esistenza di un obbligo giuridico anche per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo della condizione mista, richiamando l’art. 1358 c.c. – che impone a colui che ha acquistato sotto condizione sospensiva di comportarsi secondo buona fede, in pendenza di condizione, per conservare integre le ragioni dell’altra parte – e sottolineando come il dovere di comportarsi secondo buona fede ha ragion d’essere proprio per far si che la discrezionalità contrattualmente attribuita alla parte venga esercitata nel rispetto del paradigma della correttezza.
È in ogni caso consigliabile che le parti, per rafforzare la tutela giuridica in favore del promittente venditore, prevedano espressamente che l’attività dedotta in condizione, finalizzata al perfezionamento del mutuo, sia oggetto di una specifica obbligazione, al fine di vincolare il promissario acquirente a porre in essere tutti quei comportamenti funzionali alla conclusione del mutuo.
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, SEZ. II, N. 22046 – 2018
Monica Rita Scaravelli, Notaio in Milano.