La circolare 13/E dell’agenzia delle entrate del 13 giugno 2024 in modo molto opportuno viene a chiarire alcuni punti oscuri circa il prelievo fiscale concretantesi in una plusvalenza in caso di alienazione a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati quali previsti dall’art. 119 del D.Legge 19 maggio 2020 num. 77 (Superbonus).
Qui di seguito solo alcune considerazioni su aspetti rilevanti per l’esercizio dell’ attività notarile senza più addentrarsi nell’esaminare tutti gli aspetti del detto Decreto Legge.
Si noti in primis che tra gli interventi agevolati che fanno scattare l’imposta rientrano anche interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici nonché, a determinate condizioni, anche l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
L’imposta scatta quando l’intervento ha usufruito dell’agevolazione del 110% anche se poi successivamente questa originaria percentuale è stata per legge ridotta e fissata in percentuali diverse a seconda del ricorrere di alcune condizioni, che non ci si sofferma qui ad elencare.
L’imposta scatta altresì ove il recupero fiscale è stato ottenuto attraverso l’utilizzo dell’opzione per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta; quindi colui che ha portato questo superbonus in detrazione dalla propria dichiarazione dei redditi non subisce l’inasprimento fiscale in oggetto.
Sono esclusi dalla tassazione gli immobili acquisiti per successione e quelli che sono adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di 10 anni antecedenti alla cessione.
Questa plusvalenza si configura, con riferimento alle imposte dirette, quale reddito diverso, e quindi non conseguita nell’esercizio di arti e professioni o da parte di imprese commerciali o da società in nome collettivo o in accomandita semplice.
Ciò che assume una rilevanza essenziale ai fini dell’applicazione dell’imposta e quindi di attenzione da parte del Notaio nell’esaminare la fattispecie, consiste nel fatto che la detta imposta è dovuta anche se l’ intervento è effettuato solo sulle parti comuni del fabbricato di cui fa parte una serie di unità immobiliari (cosiddetti interventi trainanti) senza che rilevi che siano stati effettuati anche lavori sulla singola unità immobiliare (cosiddetti interventi trainati).
Secondo aspetto di particolare momento che dà origine alla plusvalenza e che i lavori (trainati cioè eseguiti sulle singole porzioni di immobile) possono essere stati eseguiti oltre che dal proprietario dello stesso o da un titolare di diritto reale parziario anche da soggetti diversi, quali inquilini, comodatari o familiari conviventi, situazione che non elide l’applicazione dell’imposta.
Ulteriore tratto molto delicato per il notaio è che l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che la norma di legge prevede che questi lavori possono, come normalmente accade, imporre di allineare le rendite catastali ai miglioramenti ottenuti attraverso gli interventi realizzati con il superbonus. Considerato che solo la omissione della dichiarazione di conformità catastale oggettiva genera nullità dell’atto, la falsa dichiarazione di conformità non determina nullità non potendosi equiparare la dichiarazione non veritiera alla mancanza di dichiarazione per cui la conseguenza (diversa dalla nullità) consiste in responsabilità civile verso il compratore di cui il notaio non può disinteressarsi.
Roberto Santarpia, Notaio in Orzinuovi.