In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della “prima casa”, il comma 4, ultimo periodo, della nota II bis all’art. 1 della Tariffa, Parte 1, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, dispone che la relativa decadenza è evitata se il contribuente, pur avendo trasferito l’immobile acquistato con i benefici fiscali prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto stesso, entro un anno dall’alienazione acquisti un altro immobile, da adibire ad abitazione principale.
Ciò significa che i predetti benefici fiscali previsti per l’acquisto della “prima casa” possono essere conservati soltanto se l’acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione dell’immobile acquistato ad abitazione propria; ne consegue che la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, prevista dall’art. 1, nota II bis), comma 4, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, può essere evitata ove, entro un anno dall’alienazione di tale bene, si proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Pertanto, il contribuente può conservare l’agevolazione solo se trasferisca la propria residenza nel nuovo immobile, a differenza di ciò che avviene per l’acquisto della prima casa, ove è sufficiente stabilire la residenza nel Comune in cui è ubicato il bene.
Il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve intendersi riferito al dato anagrafico e non meramente fattuale, per cui non può desumersi dalla produzione di documenti di spesa di vario genere, ma unicamente da una certificazione anagrafica.
Per evitare la decadenza, il contribuente deve altresì dichiarare, nell’atto di compravendita, l’intenzione di adibire l’immobile oggetto del riacquisto ad abitazione principale.
Conserva altresì l’agevolazione il contribuente che, venduto l’immobile nei cinque anni dall’acquisto, abbia acquistato, entro un anno da tale alienazione, un altro immobile, procedendo poi alla sua vendita ed all’acquisto infrannuale di un ulteriore immobile, purchè fornisca, anche in tal caso, la prova che l’acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione ad abitazione propria degli immobili acquisiti coi singoli atti, in forza del concreto trasferimento della residenza anagrafica nell’unità abitativa correlata al singolo acquisto.
Se il contribuente, entro un anno dal trasferimento del bene prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’acquisto con i benefici, provveda all’acquisto non dell’intero ma di una sola quota di altro immobile da adibire a propria abitazione principale, la decadenza può essere evitata purché la quota sia significativa della concreta possibilità di disporre del bene per adibirlo a propria abitazione; pertanto, l’acquisto di una quota particolarmente esigua di un immobile, non comportando il potere di disporne come abitazione propria, rende legittima la revoca dei benefici.
A differenza della fattispecie relativa all’accesso al beneficio fiscale, la norma sul riacquisto non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale. Pertanto, la decadenza non pare evitata ove, entro un anno dall’alienazione del bene “agevolato”, il contribuente proceda all’acquisto della nuda proprietà di un altro immobile.
Viceversa, mantiene i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” il contribuente che acquisti un altro immobile, non a titolo oneroso, bensì anche a titolo gratuito, dal momento che l’agevolazione ed il credito d’imposta ex art. 7 della legge n. 448 del 1998 sono riconosciuti relativamente a tutti i trasferimenti, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito.
Evita altresì la decadenza il contribuente che, anziché acquistare entro l’anno successivo un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, realizzi, eseguendo almeno il rustico, comprensivo delle mura perimetrali e della copertura completa, la propria abitazione principale su un terreno di sua proprietà, acquistato prima o dopo l’alienazione infraquinquennale, divenendo pertanto proprietario di detta abitazione in virtù del principio dell’accessione: anche qui, infatti, l’art. 1, nota II bis della parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 non distingue tra acquisti a titolo originario e derivativo.
Al contrario, per evitare la decadenza, il contribuente è tenuto a comprare, entro un anno dall’alienazione, altro immobile da adibire a propria abitazione principale, non potendosi considerare sufficiente la stipula di un contratto preliminare, come tale avente effetti solo obbligatori, dato che per “acquisto”, ai sensi della richiamata norma, si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita.
Da ultimo, si segnala che il mantenimento dell’agevolazione pare subordinato, in base alla lettera e alla ratio della disposizione, alla presenza dei requisiti per la sua fruizione al momento del primo acquisto, e che pertanto essa agevolazione vada esclusa ove non spettasse originariamente a causa di dichiarazione mendace o di fatti sopravvenuti, quale ad esempio il mancato trasferimento della propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile.
Elena Peperoni, Notaio in Palazzolo sull’Oglio (BS)