Con il contratto di mantenimento una parte trasferisce un bene mobile o immobile o un capitale ad altra parte che si obbliga alla corresponsione, vitalizia, di cura e mantenimento.
La cessione di beni in cambio di assistenza è formula antica, risalente fin dal medioevo, e si è tramandata fino ai nostri giorni anche negli ordinamenti europei a noi più vicini.
In Francia il bail a nourriture è definito dalla Cour de Cassation come il contratto con cui una persona si impegna a provvedere a tutti i bisogni di un’altra finché questa sia in vita, dietro corrispettivo di una somma di denaro a scadenze stabilite o di un capitale mobiliare oppure immobiliare; in Svizzera il codice federale svizzero delle obbligazioni, articolo 521 e seguenti, disciplina il contrat d’entretien viager con cui una parte si obbliga a trasferire all’altra un patrimonio o beni determinati a fronte dell’impegno del mantenimento e dell’assistenza vitalizia.
Il Codice Civile Italiano vigente, come quello del 1865, prevede la rendita vitalizia ma non il contratto di mantenimento, la figura però ricorre nelle sentenze dei giudici fin dalla seconda metà del 1800.
Il mantenimento o vitalizio assistenziale è contratto atipico (Cassazione, Sezioni Unite, 18 agosto 1990 n. 8432), a prestazioni corrispettive e aleatorio.
Elementi caratterizzanti sono:
a) l’obbligazione di assistenza che ha per oggetto prestazioni infungibili (a carattere materiale e/o personale e morale) eseguibili unicamente da un soggetto individuato per le sue qualità personali; pertanto il “credito” del mantenimento e dell’assistenza non può essere ceduto e il “debito” non è trasmissibile inter vivos né mortis causa (Cassazione 23/11/2017 n. 27014; 1/04/2004 n. 6395; 8/09/1998 n 8854); seppure a certe condizioni si ammette il patto diverso in termini di sostituzione dell’obbligato;
b) la doppia alea che presuppone l’incertezza circa la vita del beneficiario e l’incertezza legata alla mutevolezza delle prestazioni che non ne consentono una predeterminazione in misura certa;
c) la proporzionalità delle prestazioni: tra le due prestazioni vi deve essere un rischio gravante su entrambe le parti connesso alla durata della vita del beneficiario dell’assistenza.
In particolare, al momento della conclusione del contratto devono sussistere un’obiettiva incertezza iniziale circa la durata di vita del beneficiario e la correlativa eguale incertezza in relazione al rapporto tra il valore complessivo delle prestazioni dovute e il valore del cespite ceduto in corrispettivo.
In mancanza di tale incertezza, per la giurisprudenza il contratto di mantenimento è nullo per difetto di causa (Trib. Lucca, 15/05/2018 n. 795; Trib. Roma, 30/03/2018, n. 3713; Cassazione, 23/11/2016 n. 23895; 5/03/2015 n. 4533; 25/03/2013 n. 7479; 19/07/2011 n. 15848; 24/06/2009 n. 14796; Cassazione, Sezioni Unite 11/07/1994 n. 6532); e ciò anche nel caso in cui con un atto successivo al primo si cerchi di assicurare ex post la detta incertezza sul rapporto tra il valore delle prestazioni dovute e il valore del cespite ceduto (Cassazione 22/04/2016 n. 8209).
L’alea si considera assente se al momento della stipula del contratto il beneficiario era gravemente malato ed era, quindi, probabile il suo decesso poco dopo tempo oppure era talmente anziano da avere probabilità di sopravvivenza molto limitate oltre un arco di tempo determinabile (Cassazione 28/09/2016 n. 19214; 14/06/2009 n. 14796; Tribunale Treviso, 16/07/2014).
Se la mancanza di alea o di proporzione tra le prestazioni risulti evidente già al momento dell’accordo, il contratto si inquadrerebbe nella diversa fattispecie della donazione modale sempre che sussista l’intento liberale e sia stato stipulato per atto pubblico alla presenza di due testimoni (Cassazione 29/07/2016 n. 15904; 22/04/2016 n. 8209).
Tuttavia, nulla impedirebbe all’autonomia privata di stipulare un contratto di mantenimento anche in quei casi in cui tale incertezza, seppure non del tutto assente, sia molto attenuata, mediante l’inserimento di pattuizioni che, da un lato, tengano conto della specifica condizione in cui si trova il beneficiario e, dall’altro, assicurino che l’eventuale in astratto sproporzione fra valore complessivo delle prestazioni assistenziali e valore del cespite ceduto sia accettata e condivisa (e non quindi risultato di abuso o approfittamento) e giustificata da ragioni e interessi che nel caso concreto siano comunque meritevoli di tutela.
Le parti potrebbero ben stipulare un contratto di mantenimento non aleatorio, prevedendo che il debitore delle prestazioni di mantenimento eroghi, agli eredi del beneficiario, nel caso di morte di questi prima di un certo termine, una somma di denaro a titolo di indennizzo oppure, al contrario, che il beneficiario riduca, in base a parametri concordati con la controparte, alcune prestazioni qualora quest’ultimo viva oltre un certo numero di anni o il mutamento delle sue condizioni possa condurre all’aumento dell’onerosità delle prestazioni di assistenza.
Parimenti le parti hanno la facoltà di stipulare un contratto di mantenimento condizionato o a termine o anche un contratto di mantenimento a favore di terzi (per esempio a protezione di soggetto incapace) o la cui durata sia commisurata alla vita di persona diversa del beneficiario stipulante che, secondo taluni, può essere anche un ente del terzo settore.
Si ritiene possa stipularsi un mantenimento a titolo gratuito nonché un mantenimento di fonte testamentaria.
Il contenuto del mantenimento deve essere adeguato alla condizione sociale del beneficiario e prescinde dallo stato di bisogno; usualmente vi si comprende:
– assistenza personale, quale compagnia, visite periodiche, accompagnamento e trasporto nei luoghi indicati dalla parte beneficiaria o presso località determinate, ospitalità di parenti e amici (il caso deciso da Cass. civ., 11/11/1988 n. 6083);
– prestazioni di carattere alimentare corrispondenti alle attuali abitudini di vita della stessa, con approvvigionamento quotidiano presso il relativo domicilio;
– fornitura di ogni genere di vestiario necessario alla parte mantenuta, sempre in conformità alle attuali abitudini di vita della medesima, anche provvedendo ad accompagnare personalmente la parte mantenuta presso i negozi da quest’ultima indicati;
– conservazione dell’abitazione utilizzata dalla parte mantenuta in condizioni di pulizia ed igiene costanti, anche a mezzo di propri incaricati;
– assistenza medica necessaria, con espressa assunzione delle spese per le cure a domicilio o per il ricovero presso ospedali e case di cura;
– in generale vitto, alloggio, assistenza morale e materiale, cure mediche, ogni altra prestazione atta a soddisfare i bisogni di vita del mantenuto.
Le parti possono altresì prevedere che la prestazione di assistenza possa essere adempiuta da terza persona scelta di comune accordo (Cass. civ. 12/02/1998 n. 1503; 14/06/2012 n. 9764) o possa essere sostituita da altra prestazione al ricorrere di certe condizioni.
Il contratto, se ha per oggetto il trasferimento di un diritto reale su immobili, dev’essere stipulato nella forma notarile ma non è richiesta la presenza dei testimoni (salvo quanto sopra detto per un’eventuale riqualificazione in termini di donazione).
Il contenuto è quello proprio delle cessioni immobiliari, comprese le dichiarazioni in tema di conformità catastale, urbanistica e sicurezza degli impianti, certificazione energetica, rinunzia all’ipoteca legale, garanzie legali, trattamento fiscale, modalità di pagamento del corrispettivo (precisando che non vi sono modalità di pagamento in senso proprio da indicare, trattandosi di un corrispettivo diverso dal denaro) e di intermediazione.
Stante la personalità delle prestazioni di assistenza, non si applicano le norme sulla prelazione legale.
Ciascuna parte può intervenire anche a mezzo di procuratore speciale
E’ possibile anche un preliminare di contratto di mantenimento seppure, stante la personalità delle prestazioni dell’obbligato all’assistenza, si esclude la possibilità, nel caso di inadempimento, di richiedere l’esecuzione in forma specifica.
Se l’acquirente del bene è coniugato in comunione legale dei beni, si propende per la ricomprensione nella comunione legale ancorché uno solo dei coniugi abbia assunto l’obbligo di mantenimento.
Nel contratto, al fine di disciplinare pattiziamente l’ipotesi dell’inadempimento, si può ricorrere a clausole che espressamente regolino la risoluzione per inadempimento o la diffida ad adempiere oppure si possono inserire clausole risolutive espresse o una condizione risolutiva di mancato adempimento o ancora clausola penale, così come si ritiene possibile regolare la sostituzione delle prestazioni dovute nell’evenienza che l’obbligato premuoia oppure non sia in grado di assistere personalmente l’avente diritto.
Quanto al trattamento fiscale occorre richiamare gli articoli 43 e 46 del Testo Unico dell’Imposta di Registro.
L’articolo 43 dispone che “la base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è
costituita: (…)
c) per i contratti che importano l’assunzione di una obbligazione di fare in corrispettivo della cessione di un bene o dell’assunzione di altra obbligazione di fare, dal valore del bene ceduto o della prestazione che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta, salvo il disposto del comma 2 dell’art. 40”.
L’articolo 46 stabilisce che “per la costituzione di rendite la base imponibile è costituita dalla somma pagata o dal valore dei beni ceduti dal beneficiario ovvero, se maggiore, dal valore della rendita; per la costituzione di pensioni la base imponibile è costituita dal valore della pensione”, e che “Il valore della rendita o pensione è costituito: (…) c) dall’ammontare che si ottiene moltiplicando l’annualità per il coefficiente indicato nel prospetto allegato al presente testo unico, applicabile in relazione all’età della persona alla cui morte deve cessare, se si tratta di rendita o pensione vitalizia.”.
Pertanto sembra doversi ritenere che il contratto in esame debba essere tassato sulla base del valore maggiore, sia esso quello dei beni trasferiti – 3% se capitale in denaro; 9% o 15% se immobile, a seconda della sua natura e salva la possibilità di beneficiare di agevolazioni fiscali – ovvero quello del valore della rendita o pensione, determinato sulla base del disposto del citato art. 46.
Con la risoluzione n. 113/E del 25 agosto 2017, l’Agenzia delle entrate, con riguardo ai contratti che stabiliscono in genere, quale corrispettivo del trasferimento di un immobile, l’obbligo vita natural durante di una parte, a prestare assistenza morale e materiale nei confronti di un’altra, ha specificato che anche con riferimento a tali contratti può trovare applicazione la disciplina del prezzo valore sempre che la cessione riguardi un immobile abitativo e la relativa pertinenza: pertanto la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastale, a seguito di specifica opzione, può essere determinata sulla base del valore catastale dell’immobile.
Vincenzo Spadola, Notaio in Parma.
Fonti (in ordine di pubblicazione), oltre alle sentenze citate nel testo:
Piero Peirano, Clausole in tema di contratto di mantenimento, Notariato, n. 6, 1995, 611 ss.
Antonio Ruotolo, Contratto di mantenimento e comunione legale, Studio C.N.N. n. 1733,1997
Mauro Leo, Contratto di mantenimento a favore del terzo “post mortem”, Studio C.N.N. n. 4089, 2003
Andrea Fusaro, Autonomia privata e mantenimento: i contratti di vitalizio atipico, Famiglia e diritto, n. 3, 2008, p. 305
Roberta Greco, Funzione di adeguamento e contratto di mantenimento, Notariato, n. 2, 2009, p. 196
Federico Saverio Mattucci, Il beneficiario di amministrazione di sostegno quale contraente di vitalizio assistenziale, Famiglia e Diritto, n. 6, 2016, p. 594
Marco Pane e Alessandro Foderà, Strategie contrattuali a tutela dei patrimoni personali: il contratto di mantenimento, Il fisco, n. 44, 2017, p. 4240
Alba Cinque, Il contratto di mantenimento fra aleatorietà e risolubilità, I Contratti, n. 3, 2019, p. 305
Andrea Baio, Una tipologia del contratto di mantenimento ovvero l’accordo di dare casa in cambio di assistenza, I Contratti, n. 5, 2019, p. 547
Simone Francesco Marzo, Note in tema di imposta di registro sul contratto atipico di assistenza con trasferimento di quota sociale, Notariato, n. 6, 2021, p. 660
