
Si potrebbe sospettare che io sia ossessionato dalle scadenze, visto che ripetutamente mi sono già occupato, anche su queste pagine, della scadenza dei documenti firmati digitalmente. Può essere; mi incuriosisce in effetti come un fenomeno apparentemente così semplice possa celare logiche anche relativamente complesse.
L’APE, dunque. La funzione dell’attestato in sede di compravendita è ben identificabile: permettere ai potenziali acquirenti di confrontare gli immobili offerti (l’articolo 11 della direttiva 31 del 2010 parla espressamente di raffronto). L’obiettivo è quello di incentivare gli acquirenti a preferire gli immobili a migliore prestazione energetica, spingendo così il mercato in una direzione virtuosa. Di qui l’obbligo di inserire la classe energetica nella pubblicità, di porre a disposizione dei potenziali acquirenti l’attestato all’inizio delle trattative e di consegnarlo alla fine delle medesime.
Immaginiamo dunque che l’attestato scada tra il preliminare (che indiscutibilmente rappresenta la fine delle trattative) ed il definitivo. Ipotesi non più così improbabile: se qualcuno pone sul mercato un immobile acquistato 9 anni e mezzo fa, facilissimo che accada. Che fare?
A me sembra che l’attestato abbia ultimato la sua funzione. Deve guidare l’acquirente verso una scelta informata; a decisione presa, functus est munere suo. Se il preliminare ha data certa, e l’attestato era in quel momento valido, non vedo perché non si possa allegarlo al definitivo anche se successivamente scaduto: si documenterà così, molto semplicemente, che il certificato c’era quando doveva esserci. D’altronde, non ci si può certo rifiutare di saldare gli addebiti su una carta di credito solo perché nel frattempo è scaduta.
L’alternativa? Far predisporre un nuovo attestato, tra preliminare e definitivo. Xe pèso el tacòn del buso, per dirla alla veneta. Come si può onestamente sostenere che l’acquirente sia guidato nella sua scelta da un nuovo attestato emesso a preliminare firmato, caparra versata, articolo 2932 pronto a far fuoco? È uno sterile rituale. Intendiamoci: non mi voglio mettere di traverso. Visto che solo la mancata allegazione è sanzionata, che rituale sia, anche se sono dell’opinione che se ne potrebbe fare a meno (s’intende: se l’attestato c’era, durante le trattative, e chiudo qui l’accenno).
Di questo tema si è molto brevemente discusso nella lista di discussione dei notai genovesi, Notai Ponte, che sono felice ed onorato di aver a suo tempo tenuto a battesimo, da presidente del Distretto. Come si conviene, nessuno ha approvato la mia idea. Nemo propheta.
Un argomento che mi è stato autorevolmente opposto è che l’attestato contribuisce a meglio descrivere l’oggetto del contratto, funzione che trova il suo massimo rilievo proprio al definitivo. Secondo la buona tecnica legislativa europea la Direttiva, che come ben sappiamo domina l’interpretazione delle norme attuative, rende trasparenti i propri obiettivi nei Considerando iniziali; non vi scorgo alcun indizio di tale ulteriore funzione. Non mi sembra, per altro verso, che gli attestati aggiungano granché all’identificazione dell’immobile trasferito, designazione precisa delle cose che formano oggetto dell’atto, in modo da non potersi scambiare con altre, per dirla con la cara vecchia legge del 1913. Ne indicano una qualità, certo, ma la normativa è più che limpida sul fatto che tale qualità rilevi in fase di trattativa.
La Direttiva 31 del 2010, articolo 12, prevede che l’attestato sia mostrato al potenziale acquirente o nuovo locatario e consegnato all’acquirente o al nuovo locatario; non parla di allegazione. Per amor di discussione, ammettiamo pure che il legislatore nazionale l’abbia disposta non solo (come invece credo) quale strumento ausiliario di enforcement, ma anche per rendere più completa la descrizione dei beni. Sarebbe però davvero difficile spiegare perché restino escluse dall’obbligo di allegazione le donazioni, relativamente alle quali l’ordinamento mi pare manifesti (778/782 cc, ad esempio) un’attenzione rinforzata (e comunque certo non attenuata) al profilo dell’identificazione e descrizione dei beni. L’esclusione delle donazioni testimonia semmai come tutta la faccenda dell’Attestato sia a presidio di un meccanismo puramente economico, che per sua natura attiene alla fase delle trattative e non al definitivo.
Ugo Bechini, Notaio in Genova