L’acquisto di terreni agricoli da parte di una persona (fisica o giuridica) che non gode di agevolazioni è soggetta all’imposta di registro del 15% (con un minimo di 1.000,00 euro) e alle imposte catastale e ipotecaria in misura fissa di euro 50,00 ciascuna.
La legge prevede alcune agevolazioni fiscali per l’acquisto di fondi agricoli da parte di coltivatori diretti e di imprenditori agricoli professionali, tutte riconducibili alla Piccola Proprietà Contadina (PPC) che, nonostante la definizione, oggi può essere utilizzata anche per l’acquisto di fondi di grande estensione.
L’agevolazione consente di effettuare trasferimenti a titolo oneroso di terreni agricoli pagando “solo” l’imposta catastale con l’aliquota dell’1% sul prezzo pattuito e di applicare le imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna; inoltre, vi è l’esenzione dall’imposta di bollo.
Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che l’acquisto di terreni agricoli da parte di coltivatore diretto o IAP senza richiesta di agevolazione, pur avendone diritto, sconta l’imposta del 9% di registro (anziché del 15%).
Sono ammessi a godere delle agevolazioni gli atti di acquisto a titolo oneroso di terreni e di relative pertinenze, purché qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici. L’agevolazione si applica anche ai fabbricati, solo se situati sul medesimo terreno oggetto di acquisto.
L’agevolazione PPC compete a diversi soggetti, ovvero:
-a coltivatori diretti e ad imprenditori agricoli iscritti all’INPS nella relativa gestione previdenziale;
-al coniuge o ai parenti in linea retta di coltivatore diretto o imprenditore agricolo, purché già proprietari di terreni agricoli e conviventi con lui;
-ai familiari coadiuvanti del coltivatore diretto e appartenenti al suo nucleo familiare ed iscritti nella previdenza agricola come coltivatori diretti.
Con la legge di bilancio per il 2023 il legislatore ha stabilito che le agevolazioni previste per gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze si applicano anche a favore di persone fisiche di età inferiore a quaranta anni che dichiarino nell’atto di trasferimento di voler conseguire, entro il termine di 24 mesi, l’iscrizione nell’apposita gestione previdenziale e assistenziale prevista per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali.
Si ricorda che per l’imprenditore agricolo professionale il legislatore nel 2004 ha stabilito che possono accedere ai trattamenti di favore previsti per l’imprenditore agricolo professionale anche i soggetti che tale qualifica non hanno ancora conseguito, a condizione che si iscrivano subito nella gestione previdenziale e assistenziale e presentino istanza di riconoscimento IAP e la conseguano nel biennio successivo.
Ora, il legislatore concede l’accesso ai benefici PPC anche ai soggetti di età inferiore ai 40 anni che intendano intraprendere l’attività agricola in qualità di coltivatore diretto e imprenditore agricolo e che conseguano l’iscrizione entro i successivi 24 mesi nella gestione previdenziale e assistenziale.
In sostanza, l’aspirante IAP under 40 può usufruire immediatamente delle agevolazioni e conseguire entro i successivi 24 mesi tanto i requisiti, quanto l’iscrizione nella gestione previdenziale.
Allo stesso modo per l’aspirante coltivatore under 40 la sussistenza dei requisiti di disponibilità del fondo e di forza lavoro (condizioni da dimostrare per l’iscrizione all’INPS) è posticipabile a 24 mesi dall’acquisto agevolato.
L’agevolazione comporta l’obbligo di condurre il fondo acquisito per almeno 5 anni e l’obbligo di mantenere la proprietà per almeno 5 anni.
L’inosservanza agli obblighi comporta la decadenza dalle agevolazioni con recupero dell’imposta e delle relative sanzioni.
Il legislatore, tuttavia, concede la possibilità di trasferire o affittare il terreno prima che siano decorsi 5 anni purché la cessione sia effettuata a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini che esercitino l’attività di imprenditore agricolo.
Peraltro, è doveroso ricordare che in caso di impedimenti giuridici alla coltivazione che non dipendono dalla volontà dell’acquirente (es: espropriazione per pubblica utilità – successione) non si decade dall’agevolazione.
Ci si chiede, ulteriormente, se possa usufruire dell’agevolazione colui che acquista un fondo ad esito di una procedura di esecuzione immobiliare in cui il fondo è già locato con affitto ultranovennale (contratto stipulato prima del pignoramento e scadente ben oltre i 5 anni dall’acquisto): l’impedimento giuridico alla coltivazione del fondo è, in tale fattispecie, preesistente all’acquisto e – quindi – alla richiesta di agevolazione. Pertanto, l’aggiudicatario non potrà di fatto coltivare il fondo e, dunque, non gli è consentito chiedere l’agevolazione (ma potrà, essendo IAP, scontare l’imposta del 9% e non la maggior imposta del 15%).
Alessandra Magnocavallo, Notaio in Brescia.