1 Introduzione
1.1 L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario – della proprietà e dei diritti reali di godimento – in virtù di un possesso non vizioso e continuato per un tempo legislativamente stabilito, in ragione della natura del bene posseduto.
Ai sensi dell’art 1158 e seguenti del c.c. la proprietà di beni immobili e di altri diritti reali di godimento sui medesimi si acquista, a titolo originario, mediante possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, che dimostri inequivocabilmente l’intenzione del possessore di esercitare la signoria sul bene, ossia il potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un altro diritto reale di godimento sullo stesso.
Il possesso, pertanto, oltre ad essere continuo, non interrotto ed inequivoco, deve essere, altresì pacifico e pubblico, ossia conseguito in maniera non violenta (senza violenza fisica o morale) e né clandestina – altrimenti, ai sensi dell’art. 1163 c.c.., non giova ai fini dell’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata – e pubblica, in altri termini esercitata in modo visibile e non occulto.
2 Negozio di accertamento dell’usucapione
2.1 Il negozio di accertamento è un atto mediante il quale le parti conferiscono certezza ad una precedente situazione giuridica incerta, al fine di eliminare la “res dubia” con effetto preclusivo di ogni possibile e futura contestazione a riguardo. Al negozio di accertamento viene riconosciuto un valore autonomo: è atto causale, manifestazione di volontà diretta ad eliminare un’incertezza ed espressione dell’autonomia privata ai sensi dell’art 1322 secondo comma cc.
La qualificazione giuridica del negozio di accertamento è stata oggetto di diverse letture dottrinarie tra coloro che ne sostengono la natura costitutiva ed altri la sua mera natura dichiarativa.
I sostenitori della prima tesi (3) evidenziano la funzione dispositiva modificativa del rapporto giuridico incerto, finalizzata alla costituzione, modifica o estinzione di situazioni giuridiche soggettive, rendendo definitiva e vincolante una precedente situazione giuridica incerta.
I sostenitori della seconda teoria (4) sottolineano un’efficacia dichiarativa immediata e retroattiva, volta a cristallizzare fatti o rapporti giuridici preesistenti senza costituire, modificare od estinguere situazioni giuridiche soggettive e senza avere effetto traslativo.
Le diverse ricostruzioni dottrinarie rendono incerto l’inquadramento giuridico del negozio di accertamento avente ad oggetto diritti reali. A parere di chi scrive le parti, che intendono esplicare una volontà accertativa della “res dubia” implicitamente modificano la situazione preesistente assurgendo a nuova fonte regolatrice l’accordo raggiunto. In relazione al negozio di accertamento la dottrina e la giurisprudenza, oltre ad interrogarsi sulla legittimità di tali accordi, ha tentato di ricostruire il regime della trascrivibilità degli stessi ai sensi dell’art 2644 e 2643 c.c producendo tali negozi “taluni degli effetti presi in considerazione dalle norme citate”.
2.2 In tema di trascrizione degli atti (intesi come contratti, rinunce, sentenze e accordi) relativi ai beni immobili l’articolo 2643 c.c. è stato modificato, dall’art 84 bis Decreto Legge 21 giugno 2013 n. 69 convertito con modifiche dalla Legge del 9 agosto 2013 n 98., con l’introduzione del nuovo numero 12 bis.
Il numero 12 bis prevede la trascrivibilità degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticato da pubblico ufficiale, introducendo un’alternatività alla sentenza dichiarativa di accertamento dell’usucapione. Tale novella ha altresì comportato il nascere di perplessità in merito alla sua applicabilità, oltre alla fattispecie espressamente prevista di accordi di mediazione, anche ai meri negozi di accertamento autenticati da pubblico ufficiale.
2.3 Parte della dottrina (1) ha sostenuto il carattere eccezionale delle norme in tema di trascrizione a tutela del principio di certezza e sicurezza della circolazione dei diritti, in quanto derogatorio al principio del consenso traslativo e poste. Altra parte della dottrina (2), invece, ha sostenuto e sostiene tutt’oggi che la disciplina sottesa alle norme sulla trascrizione possa essere estesa anche a fattispecie identiche dal punto di vista sostanziale con riferimento agli effetti, ad atti menzionati dalle norme stesse, bensì diversi dal punto di vista della formazione del consenso.
A favore della tesi della legittimità dell’accertamento negoziale dell’usucapione parte della dottrina (2) ha sostenuto che, una volta avvenuta la conciliazione degli interessi in tema di usucapione il negozio che le parti stipulano non è dissimile da quello che le stesse avrebbero potuto concludere davanti al notaio a prescindere dal contributo del mediatore. Anche l’accordo in esito alla conciliazione è espressione dell’autonomia privata, è atto negoziale delle parti e come tale non diverso da quello che avrebbero concluso senza l’intervento conciliativo del mediatore. Il mediatore, infatti, ha come compito quello di verificare che quanto dichiarato dalle parti corrisponda alla loro volontà e di certificare nel verbale di conciliazione tale accordo pattizio.
Inoltre è da rilevare che la nuova previsione normativa è stata volutamente inserita dal legislatore nell’art. 2643 c.c. e non nell’art. 2651 c.c. che prevede la trascrizione, a fini di mera pubblicità notizia, della sentenza di accertamento dell’usucapione. Da ciò parte della dottrina fa evincere che l’accertamento negoziale dell’usucapione possa considerarsi come atto dispositivo e non meramente dichiarativo, rientrando così nella logica circolatoria degli acquisti a titolo derivativo e come tale richiedendo l’osservanza del principio di continuità, ex art. 2650 c.c. .
2.4 In conclusione si può affermare che ad oggi il negozio di accertamento di usucapione – rispondendo alla medesima ratio di ridurre il carico giurisdizionale mediante l’utilizzo di strumenti alternativi alla risoluzione delle controversie – è atto valido ed efficacie le cui evidenze devono essere portate a conoscenza dei terzi e quindi è soggetto a trascrizione, applicando in estensione il dispositivo dell’art 2643 n. 12 bis c.c. quale fattispecie sostanzialmente identica all’accordo di mediazione, ma diversa dal punto di vista della formazione del consenso.
3 Profili pratici: pubblicità e fiscalità
3.1 A prescindere dalla qualificazione giuridica dell’accordo accertativo di usucapione, si suggerisce, stante l’inclusione dello stesso da parte del legislatore (art. 2643 cc) nel sistema circolatorio degli acquisti a titolo derivativo, di applicare e rispettare tutte le disposizioni, a pena di nullità, riguardanti la materia urbanistica-edilizia e quelle riguardanti la c.d. conformità catastale oggettiva nonché l’obbligo di dotazione e allegazione dell’attestato di prestazione energetica. A parere di chi scrive è possibile omettere la verifica dell’allineamento tra banca dati catastale e registri immobiliari (c.d. conformità catastale soggettiva).
3.2 Dal punto di vista delle imposte indirette se l’accertamento negoziale dell’usucapione è da considerarsi come atto dispositivo e non meramente dichiarativo si applicano le imposte previste per gli atti traslativi a titolo oneroso di beni immobili (art. 8 nota II bis TUR tariffa parte prima).
Diversamente se si aderisce alla tesi che l’usucapione opera ipso iure e l’atto negoziale di accertamento ha natura dichiarativa si applicheranno allo stesso le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa di euro 200 ai sensi dell’art 3 TUR tariffa parte prima ovvero ai sensi dell’art. 11 TUR tariffa parte prima come atto non avente per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale.
4 Bibliografia
-(1) GAZZONI, La trascrizione degli atti e delle sentenze, in Trattato della trascrizione, Vol I Tomo I;
-(2) BARALIS, L’accertamento negoziale dell’usucapione nell’ambito della mediazione riformata: il senso della trascrizione e i problemi connessi, Rivista Diritto Civile 2014;
-(3) CORRADO, Il negozio di accertamento, Torino, Istituto Giuridico della R. Università, 1942;
-MINERVINI, Il problema dell’individuazione del negozio di accertamento, Rivista Diritto Civile, 1986;
-(4) GIORGIANNI, Negozi di accertamento, voce “accertamento” in Enciclopedia del diritto , Milano, 1959;
-RUGGERI -MINERVINI, Contratti traslativi e negozi di accertamento, Trattato Perlingieri;
-PETRELLI, Trascrizione degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, in www.petrelli.it ;
-KROGH Studio n. 718 – 2013/C;
-SANNINO Studio n. 4 – 2017/C;
-BARALIS Studio n. 176 – 2008/C;
-Corte d’appello Reggio Calabria Sentenza del 12.11.2015
Chiara Mistretta, Notaio in Brescia.
